Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Dzisiaj napiszę parę zdań na temat wyceny nieruchomości przy użyciu metody NAV, podam wzór oraz przykład obliczania dla istniejących oraz nowych projektów a na końcu podam wnioski.

NAV:

Wartość projektów deweloperskich takich jak biura lub centra handlowe można oszacować korzystając ze wzoru na NAV (warotść aktywów netto). Poniżej wzór:

NAV = zysk roczny z projektu / yield = roczny dochód z najmu projektu /stopa kapitalizacji

Stopa kapitalizacji:

Stopa kapitalizacji (yield) to dochód z najmu projektu w skali rocznej odniesiony do konkretnych transakcji zawartych na rynku nieruchomości. Innymi słowy są to parametry przy jakich dochodzi na bieżąco do transakcji na rynku nieruchomości (dane czynsze i ceny nieruchomości). Dla przykładu obecnie w Warszawie stopa kapitalizacji dla najlepszych projektów waha się w granicach 5,5%.

Read the rest…

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Poszczególne wskaźniki spółek zależą od takich czynników jak oczekiwane tempo wzrostu zysków w przyszłości, poziomu rentowności, amortyzacji, przejrzystości działania, dźwigni finansowej czy operacyjnej.

Czasem zbyt wysokie wskaźniki lub zbyt niskie mogą być wyrazem przewartościowania lub niedowartościowania firmy.

Zalety:

-Metoda mnożnikowa jest powszechnie stosowana dla wyceny firm wchodzących na giełdę, przeprowadzajacych nowe emisje, sprzedawanych inwestorowi strategicznemu jak i przy fuzjach i przejęciach.

-Bardzo łatwo można ją stosować, łatwo ją wytłumaczyć oraz łatwo uzyskać dane do analizy.

-Zaletą jest jej obiektywność-powiązanie z bieżącą sytuacją na giełdzie i “niewidzialną ręką rynku”, który zgodnie z teorią “rynku efektywnego” dyskontuje wszystkie informacje wpływające na wyniki spółki. Dotyczy to zarówno sfery makro, branży jak i samej spółki.

Wady:

-Metody porównawcze posługujące się prognozami mnożników mają ograniczony horyzont czasowy (1-3 lata), co powoduje, że nie biorą pod uwagę opcji rozwojowych firmy

-Na rynkach, gdzie rynek kapitałowy jest słabo rozwinięty, trudno znaleźć odpowiednią bazę firm do przeprowadzenia porównań

-Różnice w systemach księgowych powodują różnice w mnożnikach

-Powiązanie z bieżącą sytuacją na GPW ma też swoje minusy, powoduje duże fluktuacje wskaźników, niekoniecznie związane z sytuacją fundamentalną spółki, ale np. z okresową modą na daną branżę, np. hossa internetowa z 2000 r.

Na podstawie:

1) „Metody wyceny spółki-perspektywa klienta i inwestora” Praca zbiorowa pod redakcją Marka Panfila i Andrzeja Szablewskiego; Poltext; Warszawa 2006

2) http://www.e-msp.pl/static/msp/files/szkolenia/wycena_wartosci.pdf

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Poniżej główne korekty:

-Korekty księgowe, które należy zrobić, aby doprowadzić do porównywalności baz wyceny, np. odmienne zasady rachunkowości dla spółek z różnych krajów.

-Korekty dotyczące „one-offów”, czyli zdarzeń jednorazowych, nadzwyczajnych, które wpływają na generowane wyniki.

-Korekty związane z kontrolą pakietu większościowego lub mniejszościowego, w takim wypadku należy zwiększyć wycenę o premię za kontrolę lub zmniejszyć o dyskonto z powodu braku kontroli.

-Korekta o wycenę aktywów pozaoperacyjnych

-Korekty związane z brakiem płynności (dyskonto). Sprzedaż spółek nie notowanych na GPW wiąże się często z przymusem poniesienia dużych kosztów. Wielkość tego dyskonta zależy od rodzaju kosztów, które należałoby ponieść.

W przypadku firm, które w niedługim, przewidywalnym czasie przeprowadzą emisję, dyskonto będzie mniejsze.

Również wycena spółek z GPW o małej kapitalizacji oraz płynności może wiązać się z dyskontem dla wyceny dla tych spółek.

Na podstawie:

1) „Metody wyceny spółki-perspektywa klienta i inwestora” Praca zbiorowa pod redakcją Marka Panfila i Andrzeja Szablewskiego; Poltext; Warszawa 20062) http://www.e-msp.pl/static/msp/files/szkolenia/wycena_wartosci.pdf

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Mając już odpowiedni mnożnik można wyliczyć wartość firmy według wzoru:

wartość firmy=wysokość mnożnika*baza wyceny

Poszczególne mnożniki opisałem w poprzednich postach. Mogą to być wartości dla danych historycznych lub prognozowanych.

Bazą wyceny może być: EBITDA (zysk operacyjny+amortyzacja), EBIT, zysk netto, wartość przychodów, wartość księgowa oraz przepływy pieniężne.

Mogą być to też inne specyficzne kategorie jak liczba pasażerów, liczba punktów sprzedaży, wydatki na badania i rozwój czy też liczba odsłon lub Unique Users w przypadku firm internetowych.

Jak już pisałem w poście: Metody porównawcze (mnożnikowe) cz.1- Podział na Equity Value oraz Enterprise Value aby wyliczyć wartość kapitału własnego należy najpierw obliczyć wartość całej firmy, według powyższego wzoru, a następnie odjąć od EV wartość długu netto:

Wartość rynkowa kapitałów własnych=Enterprise Value-wartość długu netto

a dług netto=wartość rynkowa zadłużenia oprocentowanego-środki pieniężne

Na podstawie:

1) „Metody wyceny spółki-perspektywa klienta i inwestora” Praca zbiorowa pod redakcją Marka Panfila i Andrzeja Szablewskiego; Poltext; Warszawa 2006

2) http://www.e-msp.pl/static/msp/files/szkolenia/wycena_wartosci.pdf

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Procedura wyceny metodą porównawczą (mnożnikową) danej firmy składa się z:

1) Wyboru mnożników służących wycenie

2) Wyboru spółek porównywalnych, dla których liczone są mnożniki

3) Obliczania wartości firmy wycenianej

4) Dokonanie niezbędnych korekt

1) Wybór mnożników służących wycenie:

Read the rest…

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Podstawowe mnożniki Enterprise Value to:

1) EV/Sales – Enterprise Value/Sales

2) EV/EBIT – Enterprise Value/EBIT

3) EV/EBITDA – Enterprise Value/EBITDA

1) EV/Sales – Enterprise Value/Sales:

Mnożnik ten wyznacza się dzieląc Enterprise Value przez sprzedaż.

Zalety:

-Mnożnik ten opiera się na wartości udziału rynkowego spółki

-Brak uzależnienia od zasad księgowania oraz zdarzeń zawartych w rachunku zysków i strat

Read the rest…

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Dwa podstawowe mnożniki Equity Value to:

1) P/E – cena/zysk (Price/Earnings Ratio)

2) P/BV- cena/wartość księgowa (Price/Book Value)

1) P/E (Price/Earnings Ratio)

Mnożnik ten powstaje przez podzielenie bieżącej kapitalizacji rynkowej spółki przez zysk netto:

P/E = wartość kapitalizacji spółki/zysk netto = cena akcji/zysk na jedną akcję

Jest to najpopularniejszy wskaźnik używany do wyceny i ukazujacy możliwości generowania zysku przez firmę. Pokazuje ile złotówek płaci się za każdą jedną złotówkę zysku netto firmy.

Na wysokość P/E wpływa:

Read the rest…

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Kolejna metoda wyceny akcji to metoda mnożnikowa nazywana też metodą porównawczą.

Rozróżnia się dwa rodzaje mnożników:

-Mnożniki Equity Value (kapitałów własnych)

Służą one do ustalenia wartości rynkowej kapitału własnego przedsiębiorstwa. Jest to wartość firmy, która należy do właścieli firmy (udziałowców, akcjonariuszy). Jest to rynkowa wartość kapitałów własnych czy też aktywów netto. Różni się od wartości księgowej, bilansowej kapitałów własnych.

Dwa podstawowe mnożniki Equity Value to:

1) P/E – cena zysk (Price/Earnings Ratio)

2) P/BV- cena/wartość księgowa (Price/Book Value)

-Mnożniki Enterprise Value (wartość całej firmy)

Read the rest…

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

1) Wycena DCF jest uzależniona w dużej mierze od prognozy wyników finansowych w przyszłości. Podstawowym warunkiem dobrego DCF jest znać dobrze biznes, który się wycenia. Aby dobrze zaprognozować przychody należy znać również uwarunkowania od strony makro. Bez tego cały model DCF można wyrzucić do kosza.

2) Wycena DCF pokazuje ile warta jest firma w danym momencie, przy konkretnych założeniach i dostępnych informacjach. Nie znaczy to jednak, że wartość firmy nie zmienia się w czasie. Napływają nowe informacje, zmienia się też sytuacja makroekonomiczna.

W wycenie DCF dużo zależy od założeń dotyczących wzrostu przychodów oraz kosztu kapitału (WACC).

Dla przykładu, jeżeli zwiększyć WACC z 15,5% na 18%, wartość firmy spada o -20% do 6,9 mln, jeżeli jednak zmniejszyć WACC do 13%, to wartość firmy wzrasta o 30% do 10,3 mln.

Druga kwestia to wielkość g, czyli wzrost FCF do nieskończoności. W analizowanym przykładzie zmniejszenie g z 3% do 1% daje spadek wyceny o prawie -11% do 7, 1 mln, natomiast zwiększenie do 5% zwiększa wycenę o +15% do 9,5 mln

3) Wycena dokonana metodą DCF pokazuje wartość wewnętrzną firmy. W przypadku akcji nie oznacza to jednak, że cena rynkowa natychmiast będzie dążyła do wyceny fundamentalnej. Trzeba liczyć się z tym, że zdarzają się okresy dłuższego przewartościowania lub niedowartościowania.

Narzędzie w excel do wyceny DCF:

Zapraszam również do zapoznania się z poniższym artykułem, gdzie można zmieniać poszczególne dane i zobaczyć jak zmienia się wycena:

Narzędzie w excel do wyceny DCF firmy LUKSUS

Posty dotyczące przykładu DCF dla firmy LUKSUS:

Przykład DCF dla firmy LUKSUS cz.1: Okres prognozy

Przykład DCF dla firmy LUKSUS cz.2: Stopa wzrostu przychodów

Przykład DCF dla LUKSUS cz.3: Obliczanie Free Cash Flow

Przykład DCF dla LUKSUS cz.4: Prognoza kosztów operacyjnych

Przykład DCF dla LUKSUS cz.5: Podatek i Inwestycje w majątek trwały netto

Przykład DCF dla LUKSUS cz.6: Kapitał pracujący

Przykład DCF dla firmy LUKSUS cz.7: Ustalenie stopy dyskontowej, czyli kosztu kapitału

Przykład DCF dla firmy LUKSUS cz.8: Obliczenie wartości bieżącej przepływów pieniężnych FCF oraz wartości kapitału własnego

Przykład DCF dla firmy LUKSUS cz.9: Podsumowanie

Tutaj znajdują się pozostałe artykuły: Spis artykułów

Więcej informacji na ten temat w artykule: Metoda DCF-zdyskontowane przepływy pieniężne (discounted cash flow).

Opisane poniżej wyliczenia załączyłem również w pliku w exelu:

dcf-luksus-obliczanie-wartosci-kapitalu-wlasnego.xls

Współczynnik dyskontujący:

Najpierw dla każdego z okresów prognozy należy wyliczyć współczynnik dyskontujący zgodnie z wzorem:

1/(1+WACC)^n

dla okresu pierwszego będzie to 1/(1+WACC)^1= 0,87

Read the rest…