Warto myśleć o inwestowaniu wielowymiarowo (!)
Warto myśleć o inwestowaniu wielowymiarowo. Wpis związany jest z inwestowaniem oraz szalejącymi cenami nieruchomości. Wiele osób zadaje sobie pytanie dlaczego ceny nieruchomości wzrosły? Stworzyłem więc proste case study. Jest to pierwsza analiza w ramach poniższego cyklu:
Dlaczego ceny nieruchomości wzrosły: ceny noclegów w Witowie
Pochodzę z Podhala. Dokładnie z Witowa koło Zakopanego. Ponad 20 lat temu wyjechałem z Witowa bo dostałem się na SGH W Warszawie. I zostałem już w Warszawie. Witów wtedy i dziś to dwie różne bajki. Dwadzieścia lat temu w Witowie były tylko dwa sklepy spożywcze.
Kiedyś nocleg w Witowie kosztował 20/30 zł od osoby. Do tego było bardzo mało osób zainteresowanych noclegiem w Witowie więc tak naprawdę można było przenocować dosłownie w kilku miejscach w całej wiosce. Nic dziwnego. Odejmując koszty związane z noclegiem (np. energia, koszt budowy) zarabiało się na tym grosze.
Obecnie ceny za nocleg wynoszą kilka razy więcej a liczba osób przyjeżdżających do Witowa zdecydowanie wzrosła. Witów stał się atrakcją turystyczną dzięki wyciągom, restauracjom a przede wszystkim największym na Podhalu Termom Chochołowskim. Z najmu można zarobić zdecydowanie więcej.
Domki do wynajęcia
Oprócz tradycyjnych pokoi/apartamentów, popularnym biznesem stały się domki. Koszt wynajęcia domku za dobę wynosi kilkaset złotych. Koszt wybudowania domku to około 200-300 tysięcy. Prosto policzyć, że stopa zwrotu jest wysoka bo domek może zwrócić się w 2/3 lata. Stopa zwrotu kilkadziesiąt procent rocznie (!)
Dlaczego ceny nieruchomości wzrosły: case study
I tutaj dochodzimy do odpowiedzi na pytanie dlaczego ceny nieruchomości wzrosły. Do wzrostu kosztu działek. Obecnie cena metra kwadratowego działki budowlanej to kilkaset złotych. Czyli za tysiąc metrów będzie to kilkaset tysięcy złotych. Zwróćmy uwagę, że gdyby cena metra miała kosztować grosze budowa domków byłaby mega intratnym biznesem. Co nie jest możliwe więc rynek dostosował się do tego przez ceny działek.
Kiedyś ceny działek były niskie bo ceny najmu były niskie. Do tego mało kto przyjeżdżał. Mnożąc cenę noclegu razy wolumen mieliśmy niskie przychody. Odejmując od tego koszty mieliśmy niski zysk. Z roku na rok wszystko się stopniowo zmieniło. Rosły ceny najmu oraz wolumeny bo coraz więcej osób przyjeżdża. Rosły więc też ceny działek. W związku z tym, jak do domków musimy dodać cenę zakupu działki. Nadal jest to dobry biznes ale już nie taki dobry jak wynika tylko z kosztu budowy.
Dlaczego ceny nieruchomości wzrosły: cały rynek
Oczywiście powyższy efekt potęgują dodatkowo ostatnio zerowe stopy procentowe i ucieczka ludzi przed inflacją. Jednak te długoterminowe wzrosty nie byłyby możliwe gdyby nie wzrosty dochodów z nieruchomości. Czy szerzej biznesu związanego z nieruchomościami. Bo mamy przecież nie tylko najem domków, apartamentów oraz całych domów ale też wynajem mieszkań, biur, powierzchni handlowej czy hal logistycznych.
To wszystko ma wpływ na ceny nieruchomości. Między innymi poprzez cenę ziemi. To dlatego cena metra kwadratowego ziemi w Zakopanem potrafi kosztować kilka tysięcy złotych. Tyle samo co w Warszawie. I to nie mówimy o najlepszych lokalizacjach w Warszawie bo tutaj cena metra osiąga kosmiczne wartości. Właśnie między innymi ze względu na dochody z najmu. Jakie można uzyskać w najlepszych lokalizacjach.
Dlaczego ceny nieruchomości wzrosły: inwestowanie oraz giełda
To po krótce oddaje generalną zasadę cen nieruchomości. Od czego zależą długoterminowe trendy. Jest to dokładnie to samo co dziesięć lat temu mówiłem na przykładzie giełdy. Dlaczego kursy na giełdzie zmieniają się/ jak zależą od dochododu. Poniżej film video omawiający krok po kroku jak to działa.
Jeżeli ta tematyka kogoś bardziej interesuje: przypominam też, pod tym linkiem jest szersza analiza na temat tego jak wycenia się wszystko co przynosi dochód: Wycena DCF przedsiębiorstwa Fabryka Form. Dlaczego warto być przedsiębiorcą i jak podwoić w Polsce wynagrodzenia i PKB
Wstęp do wyceny: jak wycenić złotówkę zysku?
Warto przyjechać do Witowa! Gdzie nocować
Na zakończenie. Oczywiście zapraszam do odwiedzenia Witowa! Zastanawiałem się czy mogę wam kogoś polecić jednocześnie pomagając mu w biznesie. Całkiem przypadkiem okazało się, że kolega brata ma fajne miejsca do wynajęcia: cały dom i domki. Miejsce nazywa się Villa Anna. Zdjęcie na początku analizy. Ustaliłem, że możecie nawet zyskać trochę lepszą cenę, jeżeli powiecie, że to z polecenia Michała, brata Kuby. Co szczególnie cieszy mają super opinie na bookingu i mapach google więc tym bardziej ich polecam:
Tutaj macie link do strony: kliknij tutaj, tutaj jest booking kliknij tutaj. A tutaj w mapach google kliknij tutaj.
Klikając w mapy google (lub sprawdzając booking) możecie zobaczyć cały Witów jeżeli chodzi o noclegi czy domki. Jeżeli wybieracie się na Termy to możecie też poszukać w Chochołowie. Chociaż to trochę dalej od Tatr. Uwaga: nie mam nic z tego, że go Wam polecam. Jak widzicie możecie skorzystać też z noclegów w Witowie/Chochołowie. Będzie dla mnie przyjemnością, jeżeli dzięki temu ktoś zyska.
Analityk akcji/ współodpowiedzialny za wyniki inwestycyjne części portfela akcyjnego w ING OFE:
9 komentarzy “Dlaczego ceny nieruchomości wzrosły? Od czego zależą ceny nieruchomości?”
26/08/2021
Bartosz BilickiZ tym 'domek zbudowany za 300tys zwróci się w 2/3 lata’ to przesada:)
300.000zł / 300zł na dobę/200 dni obłożenia w roku=5lat zwrotu
Tylko że w Polsce sezon turystyczny nie trwa 200 dni w roku..
Przy 100 dniach obłożenia w roku mamy 10 lat zwrotu.
Przy czym to 300zł za dobę to musi być zysk netto z dnia wynajmu, a nie koszt jaki ponosi klient. Nie liczymy prądu, podatków, remontów, amortyzacji itp itp.
Ale nawet przy takim urealnieniu mamy kilka procent zwrotu rocznie, a w tle (szanse na) wzrost wartości ziemi i nieruchomości.
26/08/2021
Michał StopkaDlaczego? Dla przykładu te domki są za 800 zł obecnie najmowane. Full obłożenie. Samo lato to przychód prawie 100 tysięcy. A koszty budowy były nawet duzo niższe bo z 2019 r. Teraz jest masakra z powodu materiałów budowlanych.
26/08/2021
Michał StopkaTrzeba pamiętać, ze teraz Witow jest mocno oblegany przez Termy. Leje deszcz czy jest słońce nie ma znaczenia. I tak ludzie albo pójdą w gory albo na termy.
26/08/2021
Michał StopkaMożna powiedzieć, ze teraz Witow jest bardziej całorocznym miejscem wypoczynku niż tylko wakacyjnym i na ferie. Sezon to nie tylko 3 miediace w roku.
27/08/2021
Michał StopkaDlatego cena metra kosztuje kilkaset złotych. I to nie jest 200 zł jak mowie kilkaset. Ceny działek dostosowały się do dochodu. Wiec patrząc z punktu widzenia inwestora to nie jest koszt samego domku. Trzeba doliczyć sporo za dziale. Nie ma tego problemu ktoś kto mieszka w Witowie robi na swoim ale z punktu widzenia inwestycji jak ktoś nie ma działki to musi kupić.
No i trzeba tez wziąć pod uwagę koszt pracy bo samo się nie wynajmie. Trzeba zatrudnić kogoś aby się tum zajmowal. Jak z Warszawy chciałbym w to inwestowac to mamy koszt inwestycji: domek + działka + wynagrodzenie pracownika.
27/08/2021
Michał StopkaŻeby dobrze to unaocznić. Jak przed pandemią brałem sprawozdanie finansowe term to oni zarabiali netto jakieś 30 mln zł. Nie przychód. Netto. U nich pobyt dla rodziny to kosz kilkuset złotych (wstęp na termy + jedzenie w restauracji). Pomimo tego jest tak dużo samochodów, że nie mieszczą się na parkingach. Nie na jednym co był na początku tylko na kilku.
Samochody nie mają gdzie parkować. W życiu czegoś takiego nie widziałem jak to teraz w Witowie wygląda. Robią się korki na kilka kilometrów czasem. Strzelam ale moim zdaniem dziennie jest u nich kilka kikanaście tysięcy osób. To daje skalę biznesu. I popytu na noclegi. Nawet jeżeli znaczna część osób przyjeżdża to i tak jest wiele, które nie chcą przyjeżdżać i muszą coś wynająć. Nie po to przyjeżdżasz tutaj aby dojeżdżać ileś kilometrów z okolicznych wiosek.
27/08/2021
Michał StopkaA zimą dochodzi wyciąg narciarski Witów SKI
29/08/2021
Michał StopkaJako uzupełnienie analizy zwróćcie uwagę, że w analizie nie został zaciągnięty nawet jeden kredyt mieszkaniowy. Ceny ziemi wzrosły jednak z kilkudziesięciu tysięcy złotych do kilkuset tysięcy. Nie stało by się to gdyby dochody z najmu nie wzrosły znacznie w ostatnich latach. Wzrosły one wielokrotnie dzięki temu, ze Witów stał się atrakcją turystyczna. Co ważne jakąś atrakcją był już od jakiegoś czasu. Jednak, jak zauważono powyżej, było to tylko sezonowe. Po zbudowaniu term jest teraz atrakcja bardziej całoroczną.
W efekcie dochody z najmu wzrosły również kilka/kilkanaście razy. Co przełożyło się na ceny ziemi potrzebnej do zakupu domku.
29/08/2021
Michał StopkaUwaga: Jako uzupełnienie warto przeczytać dodatkowo komentarze moje/ czytelników pod tym postem, który wrzuciłem na grupie Forum Inwestora Profesjonalnego oraz fanpage bloga: linki poniżej. Przez FB, komentowanie jest rozrzucone w różnych miejscach. Plus jest jednak taki, że więcej fajnych komentarzy może się pojawić co jest kluczem do ciekawej dyskusji.
FIP link: https://www.facebook.com/groups/470961300088785/posts/1230148550836719/
Fanpage link:
https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=4288312891206255&id=278183955552522