@ rafal

W ramach moich kilkuletnich analiz na temat rynku nieruchomości zauważyłem, że ostatnio pojawił się też powyższy blog i wiem jakie tezy są na nim promowane. Co prawda jest tam parę ciekawych spostrzeżeń, ale co do zasady autor bloga (i pewnie większość stałych czytelników, którzy zgadzają się z tym, że ceny nadal będą spadać) nie do końca rozumie co wpływa na rynek mieszkaniowy, szczególnie w perspektywie kilkuletniej.

Na przykład błędnie zakłada, że skoro w Polsce zarabiamy np. o -75% tego co w Europie Zachodnie to i u nas ceny wszystkiego powinny być o 75% niższe. Oczywiście wiemy, że tak nie jest. A nawet nieraz zdarza się, że w Polsce niektóre produkty są droższe niż na zachodzie.

@ Passenger

W powyższej analizie zebrałem tylko potrzebne “bieżące” dane do analizy co do perspektyw rynku mieszkaniowego w Polsce w latach 2014-2035, która niedługo ukaże się w ramach Dostępu Premium i zapoczątkuje dodatkowy rodzaj szkoleń on line: “Praktycznie o sektorach”.

Wśród dwudziestu paru czynników, które analizuję a moim zdaniem mają wpływ na popyt, podaż oraz ceny na rynku mieszkaniowym, są oczywiście również te o których piszesz. Tak jak pisałem powyżej, aby postawić tezę co naprawdę może się wydarzyć w przyszłości, trzeba wziąć pod uwagę i zbadać bardzo wiele czynników. A do tego niestety jedne będą miały znaczenie w ciągu pięciu/dziesięciu lat a inne za dwadzieścia czy trzydzieści.

Oczywiście na bieżąco będę też aktualizował na blogu bieżące dane dotyczące rynku nieruchomości jeżeli chodzi o wykresy (jak powyżej)

P.S. Tak, to jest bardzo ciekawe obserwować jak w 2008 roku wszyscy byli takimi ogromnymi optymistami co do cen nieruchomości a po pięciu tyle osób stało się takimi pesymistami :-)

@ cj :-)

Na temat rynku mieszkaniowego po raz pierwszy pisałem już w 2009 roku: Dlaczego analiza fundamentalna to klucz do sukcesu cz.1 na przykładzie kursu giełdowego dewelopera, rynku nieruchomości oraz stóp procentowych

Ale tak naprawdę nie ma najmniejszego znaczenia co było, co kto pisał i jak co kto tłumaczy ;-) Liczy się co będzie w przyszłości.

@ Przemysław

Akurat obawiam się, że paradoksalnie w 2013 roku rekomendacja o obowiązkowej wpłacie własnej mogła odnieść przeciwny skutek niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.

Po pierwsze proszę zauważyć, że część osób, właśnie licząc na to, że wkład własny spowoduje spadki cen mieszkań powstrzymała się przed zakupem mieszkania w 2013 roku. W efekcie kupi je w 2014/2015. A że obecnie, tak jak pisałem powyżej, polaryzacja co do opinii na temat cen mieszkań w przyszłości jest spora, taka grupa może być wbrew pozorom całkiem liczna. Nie kupili wcześniej więc będą stanowili stronę popytową w kolejnych kwartałach.

Proszę zauważyć, że wkład własny to całkiem inna rzecz niż np. dopłaty, czy niższe oprocentowanie jak było wcześniej. Wtedy i owszem popyt był przyspieszany bo ludzie bali się, że coś stracą. Teraz jest akurat raczej przeciwnie.

Po drugie obecnie przeciętny kredyt mieszkaniowy wynosi około 200 tys. złotych więc w 2014 roku 5% z tego to około 10 tys. zł. Nie jest to jakaś kwota robiąca wrażenie. Myślę, że jeżeli ktoś decyduje się na zakup mieszkania na kredyt to musi mieć do tego poważne powody i taka kwota nie specjalnie go powstrzyma przed kupnem mieszkania, nawet uwzględniając dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania. Może jak wkład własny będzie 20 % ale to dopiero za cztery lata.

Po trzecie wprowadzenie obowiązkowego wkładu własnego tak naprawdę powoduje, że… ludzi będzie stać na kupno trochę większego mieszkania. Jeżeli ktoś ma wkład własny to płaci dzięki temu niższą ratę kredytu (bo niższa kwota kredytu). Ale dzięki temu pewnie część osób dojdzie do wniosku, że skoro i tak może płacić wyższa ratę kredytu bo i tak ma zdolność kredytową, to może warto zorganizować jakoś dodatkowo trochę pieniędzy i kupić trochę większe mieszkanie (bo zdolność kredytowa jest jedna-zależy od zarobków tak czy tak).

Innymi słowy ludzie dzięki obowiązkowemu wkładowi własnemu są niejako “motywowani” do zgromadzenia wkładu własnego ale to nie oznacza, że tracą zdolność kredytową. W efekcie zaczną się lepiej sprzedawać nie tylko małe mieszkania ale i trochę większe.

Powyższy proces rozumowania zrobiłem aby pokazać, że takie logiczne myślenie można przeprowadzić dla każdego czynnika związanego z rynkiem mieszkaniowym. Zawsze trzeba pamiętać aby zastanowić się na negatywnymi ale i pozytywnymi efektami każdego czynnika. Aby nie pominąć jakiegoś efektu chociaż na pierwszy rzut oka go nie zauważamy

1. Wysokość możliwego kredytu zależy od kilku czynników: między innymi od zarobków, okresu kredytowania, oprocentowania i wewnętrznych regulacji w banku.

Natomiast oszczędności (minimalny wkład własny) w wysokości 5% w 2014 oznacza tyle, że jeżeli ktoś kupuje mieszkanie za 200 tys. zł to może wziąć maksymalnie 190 tys. kredytu (jeżeli ma zdolność kredytową). Resztę to znaczy brakujące 5% to musi być wkład własny (oszczędności) w wysokości 10 tys. zł Ten wskaźnik to LTV (Loan to Value).

Wcześniej można było teoretycznie wziąć kredyt na 100% LTV, czyli sto procent wartości nieruchomości a teraz na max 95% LTV. Piszę teoretycznie bo w ostatnich latach banki niechętnie udzielały kredytów na 100% LTV. Wynikało to z tego, że parę lat temu, kiedy ceny mieszkań były znacznie wyższe banki masowo udzielały takich kredytów, szczególnie we frankach. Trzeba pamiętać, że nieruchomość (wartość nieruchomości) jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Jak ktoś wziął kredyt na 200 tys. zł (LTV=100%) a teraz cena nieruchomości wynosi np. 20% mniej czyli 160 tys. zł to bank w przypadku braku spłaty kredytu nie mógłby odzyskać kredytu w wysokości tych 200 tys. zł. Maksymalnie 160 tys. zł a pewnie nawet mniej bo trzeba szybko sprzedać mieszkanie.

Dlatego banki, pewnie też pod naciskiem KNF, mocno ograniczyły finansowanie zakupu nieruchomości na 100% LTV. Pisała o tym np. KNF w grudniu 2013 w punkcie 7 tutaj: Dlaczego Rekomendacja S zaleca minimalny wkład własny przy kredytach mieszkaniowych?

Niestety nie udało mi się znaleźć dokładnych danych ile % kredytów jest na 100% LTV więc musimy się oprzeć na powyższym komunikacie KNF. Ale wniosek jest raczej jednoznaczny: kredytów na 100% LTV musiało być udzielanych w śladowych ilościach. Innymi słowy udzielano kredytów poniżej 100% LTV.

A że w 2014 roku minimalny wkład własny to tylko 5 % raczej nie ma podstaw do zakładania, że to jakiś ważny czynnik w 2014 roku. Tym bardziej, że proszę zauważyć, że od 2014 roku weszło MDM, gdzie dofinansowanie z budżetu państwa jest uznawane jako wkład własny (te 5%) więc tym bardziej zgromadzenie oszczędności na te 5% nie jest aż tak kluczowe.

2. Mało tego, właśnie wprowadzenie MDM mogło spowodować, że część osób dodatkowo powstrzymała się z zakupem mieszkania w 2013 roku.

3. I na koniec: nie do końca jestem pewien czy dzisiejsze rozwiązania prawne i programy dofinansowujące powinny spowodować spadki na rynku wtórnym.

Proszę sobie wyobrazić taką sytuację:

Ma Pan miejscowość, gdzie jest fabryka samochodów a obok duża giełda z używanymi samochodami. Przy fabryce widzi Pan sporą liczbę niesprzedanych nowiutkich samochodów. Część jest droższych a część tańszych. Zresztą podobnie jest na giełdzie obok dla samochodów używanych. Wszyscy dookoła wiedzą, że jest sporo niesprzedanych samochodów więc ceny nie powinny rosnąć a nawet pewnie spadać.

“Genialny” rząd postanawia “pomóc” pozbyć się części tych nowych samochodów wprowadzając program “MdM” dla tańszych samochodów. Innymi słowy wprowadza dopłaty dla kupna nowych “samochodów” dla osób do 35 roku życia. Jaki jest tego efekt? Z moich obliczeń wynika, że program “MdM” w zależności od założeń, może spowodować, że około 25% wszystkich “nowych samochodów na zapasie” zostanie kupionych w 2014 roku dzięki dopłacie. A z tych tańszych będzie to 50-100%.

Proszę sobie teraz odpowiedzieć samemu co stanie się z cenami na giełdzie samochodowej obok: Jeżeli dzięki dopłatom “MdM” zostaną wyczyszczone praktycznie wszystkie (albo zdecydowana większość) tańszych “nowych samochodów” zalegających obok. Oczywiście jeżeli założyć, że ludzie sprzedający te używane samochody są idiotami i tego nie zauważą, to oczywiście dalej będą obniżali ceny :-) Ale to już sam musi sobie Pan odpowiedzieć na pytanie co zrobią.

P.S. Ciekawy link

Kontynuacja powyższego wpisu jest tutaj: Perspektywy rynku mieszkaniowego w Polsce w latach 2014-2035