Wartość aktywów netto

Dzisiaj napiszę parę zdań na temat wyceny nieruchomości przy użyciu metody NAV (wartość aktywów netto), podam wzór oraz przykład obliczania dla istniejących oraz nowych projektów a na końcu podam wnioski.

Wartość aktywów netto-  jak dokonać wyceny nieruchomości 

NAV:

Wartość projektów deweloperskich takich jak biura lub centra handlowe można oszacować korzystając ze wzoru na NAV (wartość aktywów netto). Poniżej wzór:

Stopa kapitalizacji:

Stopa kapitalizacji (yield) to dochód z najmu projektu w skali rocznej odniesiony do konkretnych transakcji zawartych na rynku nieruchomości. Innymi słowy są to parametry przy jakich dochodzi na bieżąco do transakcji na rynku nieruchomości (dane czynsze i ceny nieruchomości). Dla przykładu obecnie w Warszawie stopa kapitalizacji dla najlepszych projektów waha się w granicach 5,5%.

Przykład dla istniejącego projektu:

Dochód z najmu biura w skali rocznej wynosi 10 mln zł, wartość rynkowa tego obiektu przy założeniu stopy kapitalizacji na poziomie 5,5 % wynosi:

10 mln zł / 5,5% = 181 mln zł.

Użycie mnożnika:

Wartość nieruchomości można też policzyć w inny sposób, przy użyciu mnożnika podobnego jak w metodzie mnożnikowej. Liczbę sto dzieli się przez stopę kapitalizacji: 100/5,5 co daje mnożnik około 18. Następnie oszacowane dochody w skali roku mnoży się przez ten mnożnik, czyli w poprzednim przykładzie byłoby to:

10 mln*18 = 180 mln

Nowe projekty:

W przypadku nowych projektów deweloperskich najpierw należy policzyć wartość nieruchomości po wybudowaniu (jak w przykładzie powyżej) a następnie należy od tej liczby odjąć szacowane koszty wybudowania projektu. Na przykład:

Wartość nieruchomości 180 mln (dochody z czynszu w skali roku 10 mln, yield 5,5%), koszty wybudowania projektu 150 mln, co w efekcie daje zysk na projekcie w wysokości: 180 mln-150 mln = 30 mln, czyli wycena projektu wynosi 30 mln zł.

Wartość aktywów netto- wnioski:

Wartość nieruchomości takich jak biura i centra handlowe zależą więc od:

1. Dochodów generowanych przez daną nieruchomość, jeżeli dochody rosną, wycena nieruchomości również.
2. Stopy kapitalizacji, która zmienia się w czasie, np. obecnie w Warszawie jest to 5,5%, w Pradze podobnie, a w Rumunii może to być w granicach 7-8%. W krajach Europy Środkowo-Wschodniej przez ostatnich kilka lat następowała tendencja spadkowa yieldów, podobnie jak było w przypadku stóp procentowych (z tym, że stopy procentowe spadły znacznie szybciej). Podobna tendencja występowała na całym świecie od kilkunastu lat. Pytanie jak będzie w przyszłości…