Wartość aktywów netto
Dzisiaj napiszę parę zdań na temat wyceny nieruchomości przy użyciu metody NAV (wartość aktywów netto), podam wzór oraz przykład obliczania dla istniejących oraz nowych projektów a na końcu podam wnioski.
Wartość aktywów netto- jak dokonać wyceny nieruchomości
NAV:
Wartość projektów deweloperskich takich jak biura lub centra handlowe można oszacować korzystając ze wzoru na NAV (wartość aktywów netto). Poniżej wzór:
Stopa kapitalizacji:
Stopa kapitalizacji (yield) to dochód z najmu projektu w skali rocznej odniesiony do konkretnych transakcji zawartych na rynku nieruchomości. Innymi słowy są to parametry przy jakich dochodzi na bieżąco do transakcji na rynku nieruchomości (dane czynsze i ceny nieruchomości). Dla przykładu obecnie w Warszawie stopa kapitalizacji dla najlepszych projektów waha się w granicach 5,5%.
Przykład dla istniejącego projektu:
Dochód z najmu biura w skali rocznej wynosi 10 mln zł, wartość rynkowa tego obiektu przy założeniu stopy kapitalizacji na poziomie 5,5 % wynosi:
10 mln zł / 5,5% = 181 mln zł.
Użycie mnożnika:
Wartość nieruchomości można też policzyć w inny sposób, przy użyciu mnożnika podobnego jak w metodzie mnożnikowej. Liczbę sto dzieli się przez stopę kapitalizacji: 100/5,5 co daje mnożnik około 18. Następnie oszacowane dochody w skali roku mnoży się przez ten mnożnik, czyli w poprzednim przykładzie byłoby to:
10 mln*18 = 180 mln
Nowe projekty:
W przypadku nowych projektów deweloperskich najpierw należy policzyć wartość nieruchomości po wybudowaniu (jak w przykładzie powyżej) a następnie należy od tej liczby odjąć szacowane koszty wybudowania projektu. Na przykład:
Wartość nieruchomości 180 mln (dochody z czynszu w skali roku 10 mln, yield 5,5%), koszty wybudowania projektu 150 mln, co w efekcie daje zysk na projekcie w wysokości: 180 mln-150 mln = 30 mln, czyli wycena projektu wynosi 30 mln zł.
Wartość aktywów netto- wnioski:
Wartość nieruchomości takich jak biura i centra handlowe zależą więc od:
- Dochodów generowanych przez daną nieruchomość, jeżeli dochody rosną, wycena nieruchomości również.
- Stopy kapitalizacji, która zmienia się w czasie, np. obecnie w Warszawie jest to 5,5%, w Pradze podobnie, a w Rumunii może to być w granicach 7-8%. W krajach Europy Środkowo-Wschodniej przez ostatnich kilka lat następowała tendencja spadkowa yieldów, podobnie jak było w przypadku stóp procentowych (z tym, że stopy procentowe spadły znacznie szybciej). Podobna tendencja występowała na całym świecie od kilkunastu lat. Pytanie jak będzie w przyszłości…
Analityk akcji/ współodpowiedzialny za wyniki inwestycyjne części portfela akcyjnego w ING OFE:
6 komentarzy “NAV: (wartość aktywów netto) wycena biur i centrów handlowych”
31/05/2010
GabiWitam, jestem początkującą finansistką i przyznam, że Pana analizy i komentarze są imnonujące i bardzo pomocne.
Mam pytanie dot. wyceny nieruchomości metodą NAV. Czy jest jakiś serwis, który publikuje aktualny poziom YIELD np. dla danego miasta w Polsce lub średni dla Polski? z góry dziękuję za odpowiedź
31/05/2010
Michał StopkaMiło mi to słyszeć:-)
Serwisu nie kojarzę, ale giełdowe spółki, np. GTC czy Echo podają takie dane dla swoich nieruchomości w sprawozdaniach finansowych. Wystarczy przejrzeć kilka ostatnich. Może to być jakiś punkt odniesienia.
31/05/2010
GabiŚlicznie Panu dziękuję za obie odpowiedzi. Rzadko się spotyka w dzisiejszych czasach takich ludzi jak Pan, którzy zdolni są bezinteresownie pomogać i dzielić się swoją imponującą wiedzą i doświadczeniem.
03/06/2010
Michał StopkaOj bez przesady:-) Jeszcze dużo muszę się nauczyć.
31/07/2014
MichałPanie Michale tak się zastanawiam, o jakiej wartości w sprawozdaniu spółki myślał Pan pisząc zysk roczny czy dochód z najmu? przed podatkiem, przed odsetkami? NOI?
Pozdrawiam
05/08/2014
Michał StopkaCo do zasady inwestora interesują zyski po całkowietych kosztach, czyli netto. Z tym, że wycena spółki giełdowej a projektu deweloperskiego to mogą być dwie różne sprawy. Powyżej jest wzór na wycenę projektu deweloperskiego.