Rynek mieszkaniowy w Polsce
Od jakiegoś czasu opinie na temat jak wygląda rynek mieszkaniowy w Polsce są mocno spolaryzowane.
Jedni mówią, że ceny będą rosły a drudzy, którzy tych pierwszych nazywają zazwyczaj „naganiaczami”, że będą spadały.
Mam wrażenia, że polaryzacja tych opinii ujawniła się szczególnie po moim dwóch wpisach sprzed ponad roku: Szokujące dane GUS: W Polsce jest ponad 100 tys. więcej mieszkań niż gospodarstw domowych !!! oraz Potęga demografii cz.1: Jak bardzo zmieni się Polska w ciągu zaledwie 20 lat?
Dla przypomnienia dwa wykresy z powyższych dwóch wpisów:
Według danych GUS sprzed dwóch dni w Polsce mamy nadwyżkę mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych:
Zmiana w procentach liczby osób w danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r.
Rynek mieszkaniowy w Polsce: stawianie tez na temat rynku
Ze stawianiem bardzo skrajnych tez na temat tego co może wydarzyć się z gospodarką, danym sektorem czy spółką w przyszłości trzeba jednak bardzo uważać. Dlaczego?
- To co może być prawdziwe za 50 lat może być kompletnie nie istotne przez kolejne 10 lat. Na przykład każdy kiedyś umrze, ale pomimo tego ludzie i tak chodzą do pracy bo przecież muszą z czegoś żyć. Ich zachowanie co najwyżej może zmienić się jak już są w bardzo podeszłym wieku.
- Zanim upłynie te 50 lat, po drodze może pojawić się setka różnych czynników, które zmienią o 180 stopni to co będzie za 50 lat (a nawet za te 10 lat).
- Aby mieć rację co do przyszłości, trzeba mieć odpowiednią wiedzę i zrobić solidną analizę. Wziąć pod uwagę wiele czynników, czasem nawet z pozoru nieistotnych. Trzeba tak robić, aby nie pominąć w naszej analizie jakiegoś ważnego czynnika, który może być ważniejszy niż wszystkie pozostałe czynniki razem wzięte.
Jest to zgodne z powiedzeniem Enrico Fermi „Największym wrogiem wiedzy nie jest niewiedza ale wiedza połowiczna”
Jak obecnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości i jak wyglądała ona ostatnio?
Rynek mieszkaniowy w Polsce: kwartale ceny transakcyjne
Co ciekawe, jak widać powyżej, ceny głównie spadły w Warszawie oraz największych miastach w Polsce. Natomiast w mniejszych miastach ceny po wzrostach praktycznie ustabilizowały się na tym samym poziomie.
Rynek mieszkaniowy w Polsce: liczba i wartość kredytów
Rynek mieszkaniowy w Polsce: sprzedaż i nowe mieszkania
Powyższy wykres w ujęciu wartościowym od 2010 roku:
Dynamiki:
oraz liczba mieszkań w ofercie w sześciu największych miastach:
Warto spojrzeć też na ciekawe dane i wykresy pochodzące z załącznika poniżej:
źródło: http://licznikmieszkan.atspace.com/
Mieszkania w Polsce
Mieszkania w Warszawie
Dane GUS w ujęciu kwartalnym
W ostatnich kilku latach przybyło o około 100 tys. mieszkań w budowie:
Natomiast jak widać na wykresie powyżej, w skali kwartału wydanych pozwoleń na budowę, rozpoczętych budów i oddanych mieszkań było około plus minus 40 tys
Powyższe dane kwartalne: dynamiki w skali roku:
Z kolei poniżej pokazałem rozpoczęte budowy i zakończone ale krocząco za ostatnie cztery kwartały. Jak widać, w skali roku było to sto kilkadziesiąt tysięcy mieszkań:
Natomiast tutaj jest historyczna inflacja i stopy procentowe:
I na koniec wykresy największych deweloperów giełdowych.
Jak widać poniżej ich kursy w ciągu ostatnich trzech lat różnie się zachowywały:
Analityk akcji/ współodpowiedzialny za wyniki inwestycyjne części portfela akcyjnego w ING OFE:
14 komentarzy “Rynek mieszkaniowy w Polsce: marzec 2014”
20/03/2014
PassengerBrakuje mi jednego z fundamentalnych wskaźników jeśli chodzi o substancję mieszkaniową w Polsce, który powinien się pojawić obok tych danych makro – ilość m2 przypadających na Polaka :)
Ta ilość jest jedną z najniższych w Europie 25m2/obywatela. Jeżeli sytuacja finansowa Polaków poprawi się to zacznie się ruch w nieruchomościach, rodziny z dziećmi zaczną przenosić się z blokowych klitek do większych mieszkań lub domów.
Przytoczę moją wypowiedź z podobnego wątku na innym portalu dotyczącym „nagania na zakup mieszkania”:
„Należy też zwrócić uwagę na fakty, które pokazują, że niektóre lokalizacje są jak najbardziej w cenie: 1. Miasta o niskim bezrobociu (np. Poznań – najniższe bezrobocie w Polsce), nie przeżyły gwałtownych spadków cen mieszkań, po pierwsze dlatego, że bańka przed kryzysem nie była napompowana tak jak w Wawie i innych miastach, a po drugie jest cały czas napływ ludzi w poszukiwaniu pracy, więc względy demograficzne w takim przypadku nie są tak istotne. Co ciekawe poznańscy deweloperzy cały czas budują i sprzedają nowe mieszkania (oczywiście nie w takim tempie jak w latach przed kryzysem, gdy sprzedawało się dziurę w ziemi, a przed oddaniem klientowi podwyższało się 3 razy cenę).
2. Miasta w których powstają większe fabryki i parki technologiczne lub rejony do których została doprowadzona autostrada (pewnie w przyszłości powstaną tam zakłady pracy i nowe miejsc pracy), mają szansę na rozwój, a co za tym idzie migrację ludzi w te rejony
3. Polska ma jeden z najgorszych(najniższych) wskaźników jeśli chodzi o powierzchnię mieszkania na osobę tzn. ciśniemy się w klitkach, jeśli tylko ludzie zarobią trochę więcej pieniędzy zacznie się ruch w celu zamiany na większe lokum, częściowo może to zniwelować niż demograficzny.
4. INFLACJA wywołana przez rudego i nieopłacalność lokat (realna utrata wartości) + ryzyku utracenia części oszczędności (wariant Cypryjski) powoduje, że ludzie wolą już posiadać jakąś nieruchomość i wynajmować ja za cenę, która pozwoli zachować kapitał, niż trzymać pieniądze w banku. Część ludzi, która ma kasę zainwestuję ja w nieruchomości lub ziemię. Nigdy nie jest tak jak piszą osoby o skrajnych poglądach.
Osoby, które w 2007 i 2008 wierzyły, że zawsze będzie rosnąć, teraz są przekonane, że zawsze będzie spadać. Większość niestety nie ma racji, dlatego zarabiają Ci którzy myślą samodzielnie i czasami idą pod prąd ;)”
pozdrawiam
20/03/2014
wrocDoceniam wkład pracy włożony w stworzenie wykresów ale brakuje mi na nich lat sprzed bańki cenowej. Na nich było by widać o ile ceny wzrosły w latach 2004-2008. Istotna też by było pokazanie wykresu ile m2 można kupić za przeciętną pensję(„dostępność”). Jakby wykresy zawierały takie przedziały wartości wraz z katastroficzną demografią i emigracją to chyba nie trzeba być wybitnym specjalistą aby wskazać kierunek cen.
20/03/2014
rafalPolecam blog http://wdomachzbetonu.blogspot.com/ autor odpowiada na większość zagadnień.
20/03/2014
Michał Stopka@ rafal
W ramach moich kilkuletnich analiz na temat rynku nieruchomości zauważyłem, że ostatnio pojawił się też powyższy blog i wiem jakie tezy są na nim promowane. Co prawda jest tam parę ciekawych spostrzeżeń, ale co do zasady autor bloga (i pewnie większość stałych czytelników, którzy zgadzają się z tym, że ceny nadal będą spadać) nie do końca rozumie co wpływa na rynek mieszkaniowy, szczególnie w perspektywie kilkuletniej.
Na przykład błędnie zakłada, że skoro w Polsce zarabiamy np. o -75% tego co w Europie Zachodnie to i u nas ceny wszystkiego powinny być o 75% niższe. Oczywiście wiemy, że tak nie jest. A nawet nieraz zdarza się, że w Polsce niektóre produkty są droższe niż na zachodzie.
@ Passenger
W powyższej analizie zebrałem tylko potrzebne „bieżące” dane do analizy co do perspektyw rynku mieszkaniowego w Polsce w latach 2014-2035, która niedługo ukaże się w ramach Dostępu Premium i zapoczątkuje dodatkowy rodzaj szkoleń on line: „Praktycznie o sektorach”.
Wśród dwudziestu paru czynników, które analizuję a moim zdaniem mają wpływ na popyt, podaż oraz ceny na rynku mieszkaniowym, są oczywiście również te o których piszesz. Tak jak pisałem powyżej, aby postawić tezę co naprawdę może się wydarzyć w przyszłości, trzeba wziąć pod uwagę i zbadać bardzo wiele czynników. A do tego niestety jedne będą miały znaczenie w ciągu pięciu/dziesięciu lat a inne za dwadzieścia czy trzydzieści.
Oczywiście na bieżąco będę też aktualizował na blogu bieżące dane dotyczące rynku nieruchomości jeżeli chodzi o wykresy (jak powyżej)
P.S. Tak, to jest bardzo ciekawe obserwować jak w 2008 roku wszyscy byli takimi ogromnymi optymistami co do cen nieruchomości a po pięciu tyle osób stało się takimi pesymistami :-)
20/03/2014
cjBlog W domach z betonu , mimo że może być stronniczy, przedstawił jedną z najlepszych analiz dotyczącą zmienności cen rynku mieszkaniowego. Czynniki typu autostrada czy rynek pracy oczywiście są ważne, ale to czynniki lokalne.
A pan Michał przejrzał sobie blog, znalazł parę wykresów i już czuje się ekspertem. :)
21/03/2014
Michał Stopka@ cj :-)
Na temat rynku mieszkaniowego po raz pierwszy pisałem już w 2009 roku: Dlaczego analiza fundamentalna to klucz do sukcesu cz.1 na przykładzie kursu giełdowego dewelopera, rynku nieruchomości oraz stóp procentowych
Ale tak naprawdę nie ma najmniejszego znaczenia co było, co kto pisał i jak co kto tłumaczy ;-) Liczy się co będzie w przyszłości.
21/03/2014
PrzemysławJednak sugerując się informacjami z http://wdomachzbetonu.blogspot.com/ uważam, że ceny nadal będą powoli spadać. Pan Michał napisał o błędnej tezie na blogu, że „Na przykład błędnie zakłada, że skoro w Polsce zarabiamy np. o -75% tego co w Europie Zachodnie to i u nas ceny wszystkiego powinny być o 75% niższe.”. Ja akurat tej tezy na blogu nie znalazłem, ale z drugiej strony ceny mieszkać powinny być w jakiś sposób uzależnione od siły nabywczej Polaków (choćby prawem popytu i podaży). Jednak autor bloga podał inną tezę, „rynek mieszkaniowy kredytem stoi”. Więc mam nadzieję, że rekomendacje o obowiązkowej wpłacie własnej pozytywnie wpłyną na rynek.
21/03/2014
Michał Stopka@ Przemysław
Akurat obawiam się, że paradoksalnie w 2013 roku rekomendacja o obowiązkowej wpłacie własnej mogła odnieść przeciwny skutek niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.
Po pierwsze proszę zauważyć, że część osób, właśnie licząc na to, że wkład własny spowoduje spadki cen mieszkań powstrzymała się przed zakupem mieszkania w 2013 roku. W efekcie kupi je w 2014/2015. A że obecnie, tak jak pisałem powyżej, polaryzacja co do opinii na temat cen mieszkań w przyszłości jest spora, taka grupa może być wbrew pozorom całkiem liczna. Nie kupili wcześniej więc będą stanowili stronę popytową w kolejnych kwartałach.
Proszę zauważyć, że wkład własny to całkiem inna rzecz niż np. dopłaty, czy niższe oprocentowanie jak było wcześniej. Wtedy i owszem popyt był przyspieszany bo ludzie bali się, że coś stracą. Teraz jest akurat raczej przeciwnie.
Po drugie obecnie przeciętny kredyt mieszkaniowy wynosi około 200 tys. złotych więc w 2014 roku 5% z tego to około 10 tys. zł. Nie jest to jakaś kwota robiąca wrażenie. Myślę, że jeżeli ktoś decyduje się na zakup mieszkania na kredyt to musi mieć do tego poważne powody i taka kwota nie specjalnie go powstrzyma przed kupnem mieszkania, nawet uwzględniając dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania. Może jak wkład własny będzie 20 % ale to dopiero za cztery lata.
Po trzecie wprowadzenie obowiązkowego wkładu własnego tak naprawdę powoduje, że… ludzi będzie stać na kupno trochę większego mieszkania. Jeżeli ktoś ma wkład własny to płaci dzięki temu niższą ratę kredytu (bo niższa kwota kredytu). Ale dzięki temu pewnie część osób dojdzie do wniosku, że skoro i tak może płacić wyższa ratę kredytu bo i tak ma zdolność kredytową, to może warto zorganizować jakoś dodatkowo trochę pieniędzy i kupić trochę większe mieszkanie (bo zdolność kredytowa jest jedna-zależy od zarobków tak czy tak).
Innymi słowy ludzie dzięki obowiązkowemu wkładowi własnemu są niejako „motywowani” do zgromadzenia wkładu własnego ale to nie oznacza, że tracą zdolność kredytową. W efekcie zaczną się lepiej sprzedawać nie tylko małe mieszkania ale i trochę większe.
Powyższy proces rozumowania zrobiłem aby pokazać, że takie logiczne myślenie można przeprowadzić dla każdego czynnika związanego z rynkiem mieszkaniowym. Zawsze trzeba pamiętać aby zastanowić się na negatywnymi ale i pozytywnymi efektami każdego czynnika. Aby nie pominąć jakiegoś efektu chociaż na pierwszy rzut oka go nie zauważamy
22/03/2014
PrzemysławMuszę przyznać, że Pana przemyślenia są ciekawe, ale mam parę pytań.
1. Zacytuję „(bo zdolność kredytowa jest jedna-zależy od zarobków tak czy tak)”. Z tego co dotychczas rozumiałem z wymagań rekomendacji, to maksymalna wysokość kredytu, jaką można wziąć zależy od zgromadzonych oszczędności. Zarobki mogą bardziej decydować o wysokości raty. Ewentualnie jeżeli ktoś ma lepsze zarobki i chciałby większy kredyt na mieszkanie, to będzie musiał zgromadzić większe oszczędności.
2. Powiedzmy, że będzie sporo osób które gromadzą oszczędności od jakiegoś czasu. Te osoby gdy będą chcieli kupić mieszkanie w 2014/2015 nie będą mieli konkurencji w postaci klientów który parę miesięcy wcześniej znaleźli stałą pracę, i nie mając oszczędności będą zamierzali kupić własne mieszkanie.
Podsumowując nawet, jeżeli będą wzrosty mieszkać, do moim zdaniem ta rekomendacja będzie osłabiać dynamikę wzrostu cen. Zresztą biorąc pod uwagę dzisiejsze rozwiązania prawne i programy dofinansowujące, to w efekcie możemy przypuszczać, że:
– Mogą być wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym
– Mogą być spadki cen na rynku wtórnym
PS: (może jednak pominę czarny humor, ale z drugiej strony podziwiam bohatera artykułu)
http://www.tvp.info/14498042/mieszkal-w-ziemiance-zostal-wyeksmitowany
23/03/2014
Michał Stopka1. Wysokość możliwego kredytu zależy od kilku czynników: między innymi od zarobków, okresu kredytowania, oprocentowania i wewnętrznych regulacji w banku.
Natomiast oszczędności (minimalny wkład własny) w wysokości 5% w 2014 oznacza tyle, że jeżeli ktoś kupuje mieszkanie za 200 tys. zł to może wziąć maksymalnie 190 tys. kredytu (jeżeli ma zdolność kredytową). Resztę to znaczy brakujące 5% to musi być wkład własny (oszczędności) w wysokości 10 tys. zł Ten wskaźnik to LTV (Loan to Value).
Wcześniej można było teoretycznie wziąć kredyt na 100% LTV, czyli sto procent wartości nieruchomości a teraz na max 95% LTV. Piszę teoretycznie bo w ostatnich latach banki niechętnie udzielały kredytów na 100% LTV. Wynikało to z tego, że parę lat temu, kiedy ceny mieszkań były znacznie wyższe banki masowo udzielały takich kredytów, szczególnie we frankach. Trzeba pamiętać, że nieruchomość (wartość nieruchomości) jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Jak ktoś wziął kredyt na 200 tys. zł (LTV=100%) a teraz cena nieruchomości wynosi np. 20% mniej czyli 160 tys. zł to bank w przypadku braku spłaty kredytu nie mógłby odzyskać kredytu w wysokości tych 200 tys. zł. Maksymalnie 160 tys. zł a pewnie nawet mniej bo trzeba szybko sprzedać mieszkanie.
Dlatego banki, pewnie też pod naciskiem KNF, mocno ograniczyły finansowanie zakupu nieruchomości na 100% LTV. Pisała o tym np. KNF w grudniu 2013 w punkcie 7 tutaj: Dlaczego Rekomendacja S zaleca minimalny wkład własny przy kredytach mieszkaniowych?
Niestety nie udało mi się znaleźć dokładnych danych ile % kredytów jest na 100% LTV więc musimy się oprzeć na powyższym komunikacie KNF. Ale wniosek jest raczej jednoznaczny: kredytów na 100% LTV musiało być udzielanych w śladowych ilościach. Innymi słowy udzielano kredytów poniżej 100% LTV.
A że w 2014 roku minimalny wkład własny to tylko 5 % raczej nie ma podstaw do zakładania, że to jakiś ważny czynnik w 2014 roku. Tym bardziej, że proszę zauważyć, że od 2014 roku weszło MDM, gdzie dofinansowanie z budżetu państwa jest uznawane jako wkład własny (te 5%) więc tym bardziej zgromadzenie oszczędności na te 5% nie jest aż tak kluczowe.
2. Mało tego, właśnie wprowadzenie MDM mogło spowodować, że część osób dodatkowo powstrzymała się z zakupem mieszkania w 2013 roku.
3. I na koniec: nie do końca jestem pewien czy dzisiejsze rozwiązania prawne i programy dofinansowujące powinny spowodować spadki na rynku wtórnym.
Proszę sobie wyobrazić taką sytuację:
Ma Pan miejscowość, gdzie jest fabryka samochodów a obok duża giełda z używanymi samochodami. Przy fabryce widzi Pan sporą liczbę niesprzedanych nowiutkich samochodów. Część jest droższych a część tańszych. Zresztą podobnie jest na giełdzie obok dla samochodów używanych. Wszyscy dookoła wiedzą, że jest sporo niesprzedanych samochodów więc ceny nie powinny rosnąć a nawet pewnie spadać.
„Genialny” rząd postanawia „pomóc” pozbyć się części tych nowych samochodów wprowadzając program „MdM” dla tańszych samochodów. Innymi słowy wprowadza dopłaty dla kupna nowych „samochodów” dla osób do 35 roku życia. Jaki jest tego efekt? Z moich obliczeń wynika, że program „MdM” w zależności od założeń, może spowodować, że około 25% wszystkich „nowych samochodów na zapasie” zostanie kupionych w 2014 roku dzięki dopłacie. A z tych tańszych będzie to 50-100%.
Proszę sobie teraz odpowiedzieć samemu co stanie się z cenami na giełdzie samochodowej obok: Jeżeli dzięki dopłatom „MdM” zostaną wyczyszczone praktycznie wszystkie (albo zdecydowana większość) tańszych „nowych samochodów” zalegających obok. Oczywiście jeżeli założyć, że ludzie sprzedający te używane samochody są idiotami i tego nie zauważą, to oczywiście dalej będą obniżali ceny :-) Ale to już sam musi sobie Pan odpowiedzieć na pytanie co zrobią.
P.S. Ciekawy link
23/03/2014
MarcinChyba rozmawialiśmy przez telefon :)….Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest bardzo złożony,same wykresy tu nie wystarczą, brakuje kilku innych ważniejszych kompilacji wykresów oraz podstawowych wskaźników jak wspomniano powyżej, trudno jest generalizować na tym rynku mając na uwadze niedostateczną ilość informacji o tym rynku, specyficznych uwarunkowań regionalnych i lokalnych (włączając do analizy fundamentalnej rynek nieruchomości należałoby najpierw określić cel tej analizy oraz horyzont czasowy)……wg mnie spadek atrakcyjności programu dopłat do lokali mieszkalnych, konieczność posiadania wkładu własnego (zgodnie z ostatnimi rekomendacjami KNF)dla kredytu mieszkaniowego ograniczy wzrost substancji mieszkaniowej na rynku pierwotnym..budować będzie się dalej ale już nie z taką dynamiką i rozmachem…., ważna jest również stopa bezrobocia, siła nabywcza złotówki i jeszcze kilka innym czynników. Moim zdaniem rok 2014 będzie w dalszym roku rynkiem podaży, jeżeli ktoś szuka okazji do zakupu lokalu mieszkaniowego w atrakcyjnej cenie to znajdzie takowy…
31/03/2014
Michał StopkaKontynuacja powyższego wpisu jest tutaj: Perspektywy rynku mieszkaniowego w Polsce w latach 2014-2035
19/08/2014
REAL BielskoŚwietny i wyczerpujący artykuł. Zgadzam się z tym, że trudno przewidzieć trendy na rynku nieruchomości na kolejne 50 lat. Obecnie tanieją mieszkania z rynku wtórnego, a ziemia zyskuje na wartości.
10/12/2014
PeCetWchodzimy w nowy rok, za nami kolejny rozczarowujący dla banków kwartał. Już w połowie grudnia wchodzi nowe prawo regulujące upadłość konsumencką. Będzie wybawieniem dla osób które nie są w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań. Wolny rynek prawniczy bardzo pomaga w dotarciu tego prawa do osób zainteresowanych. Największym czynnikiem ryzyka dla deweloperów i banków jest oczywiście postępujące zwiększanie się wkładu własnego.
Ziemia tanieje nawet o kilkanaście procent rdr. Domów pod miastem zatrzęsienie. Deweloperzy budują na potęgę. Marże spadają. Pole do obniżek na projektach popularnych (MDM) jest już niewielkie. Rynek wtórny z opóźnieniem zaczął reagować na brak popytu. Z mojej obserwacji w mojej dzielnicy: lokale na tym samym osiedlu dzisiaj są wystawiane z ceną o 15% niższą niż rok temu o tej samej porze. Biorę to za preludium wielkiej przeceny na rynku wtórnym, która z kolei spowoduje zastój u deweloperów i nawet wyjście z rynku słabszych firm.