Demografia Polski i rynek mieszkaniowy
Jak kształtuje się demografia Polski i jaki będzie miała wpływ na rynek mieszkaniowy? O tym w dzisiejszym wpisie poniżej.
Uwaga: po napisaniu poniższego artykułu napisałem aktualizację dotyczącą danych demograficznych gdyż poniżej opierałem się na prognozie GUS z 2007 roku, natomiast późniejsza prognoza GUS z 2014 jeszcze bardziej wspiera moją tezę o liczbie zgonów: Polska katastrofa demograficzna: prognoza demografii GUS 2014 a 2002 i 2007
(To co piszę w tym artykule: w drugiej jego części, do tej pory mówiłem tylko na szkoleniach)
W mediach i internecie nic się nie mówiło na temat demografii zanim ponad dwa lata temu, w 2012 roku, nie napisałem tego wpisu: Potęga demografii cz.1: Jak bardzo zmieni się Polska w ciągu zaledwie 20 lat?. Kluczowy wykres to ten:
A tutaj pokazałem zmianę w procentach liczby osób w danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r., (jak kiedyś zrobiłem ten wykres zrobił na mnie spore wrażenie…)
Innymi słowy jeszcze parę lat temu ceny mieszkań miały rosnąć do nieba a analitycy wszelkiej maści tylko poganiali biednych ludzi aby się spieszyli bo zaraz zabraknie mieszkań. To jest też jeden z głównych powodów dlaczego tyle osób ma teraz problemy z kredytami frankowymi. Bo już, natychmiast trzeba kupić mieszkanie… Bo zaraz będzie znacznie droższe…
Po paru miesiącach od powyższego wpisu o demografii, napisałem drugi artykuł Szokujące dane GUS: W Polsce jest ponad 100 tys. więcej mieszkań niż gospodarstw domowych !!!, gdzie pokazałem, że liczba mieszkań (i domów) w Polsce równa się liczbie gospodarstw:
Według danych GUS sprzed dwóch dni w Polsce mamy nadwyżkę mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych:
Bo przecież bardzo ważnym czynnikiem naganiaczy na kupno mieszkania parę lat temu było to sławne „brakujące dwa miliony mieszkań” patrząc względem szacowanej liczby gospodarstw domowych… Nawet niektórzy politycy się pod to hasło podpięli…
Po moich dwóch powyższych wpisach nastąpiła polaryzacja opinii w drugą stronę na temat rynku mieszkaniowego w Polsce. To znaczy od kiedy w mediach dużo się mówi o tsunami demograficznym oraz tym, że liczba gospodarstw domowych jest taka sama jak liczba mieszkań, wiele osób zaczęło wieścić szybki krach na rynku nieruchomości w Polsce.
Innymi słowy mając tylko powyższe dwa czynniki, wiele osób doszło do wniosku, że rynek nieruchomości w Polsce czeka szybki krach.
Jednak stawianie dobrych tez dotyczących przyszłości giełdy, gospodarki czy różnych sektorów w gospodarce, między innymi rynku mieszkaniowego jest znacznie bardziej złożone.
I trzeba się naprawdę mocno przyłożyć do analizy bo czynników, które warto wziąć pod uwagę a później szczegółowo przeanalizować, zazwyczaj jest bardzo wiele.
Solidna analiza, zajmująca nieraz bardzo dużo czasu i energii to nasza jedyna obrona przed tym aby nie popełnić błędu. Aby po prostu nie robić głupot. No i oczywiście trzeba mieć też odpowiednią wiedzę na ten temat. Nie mówiąc już o tym, że emocjonalne nastawienie w przypadku takich rzeczy jak giełda, może doprowadzić do katastrofy.
To dlatego zawsze staram się przeprowadzać bardzo dokładne analizy. Również jeżeli piszę dla Was jakiś ciekawy artykuł. Zajmuje mi to często wiele czasu ale ja nie potrafię inaczej. Nie potrafię lać wody zdając sobie sprawę, że łatwo się tutaj pomylić i napisać bzdury. To między innymi dlatego końcem 2014 roku tutaj Jak inwestować, gospodarka i finanse osobiste: plan 100 tys. UU miesięcznie w 2015 r. pisałem, że w 2015 roku jeszcze bardziej skoncentruję się na solidności moich przemyśleń.
Kilka bardzo ważnych spostrzeżeń na temat rynku nieruchomości przekazałem Wam dwa tygodnie temu w nagraniu online, które wcześniej było dostępne tylko w ramach płatnych szkoleń „Michał Stopka: praktyczna analiza gospodarki, spółek i wycena firm”. To nagranie trwa ponad 30 minut i jest dostępne, jak wszystkie pozostałe nagrania, które Wam ostatnio udostępniłem, w dziale „Edukacja online„.
To co jest tam kluczowe (80% wartości tego nagrania) to pojęcie „stopy kapitalizacji”. Uświadomienia sobie, że podobnie jak akcje na giełdzie, obligacje, czy nawet lokaty w banku, również nieruchomości podlegają tym samym prawom wyceny.
Bo każde aktywo, które może generować jakiś dochód, po prostu da się wycenić. Dlatego też na przestrzeni czasu, zazwyczaj kilku czy kilkunastu lat, cena każdego aktywa potrafi się bardzo mocno zmieniać.
Demografia Polski i szczegółowa analiza jej wpływu na rynek mieszkaniowy
Zanim dokładnie opiszę mój tok rozumowania i co bardzo ważnego zauważyłem jeżeli chodzi o demografię i jej wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce, najpierw zobaczmy fragment wpisu o tsunami demograficznym. To bardzo ważne aby jeszcze raz się z nim zapoznać, bo dzięki temu w drugiej części tego artykułu będę mógł wyjaśnić szczegółowo mój tok rozumowania:
Jak wygląda sytuacja demograficzna Polski w 2012 r.?
Obecna demografia Polski według liczby osób w danym wieku z danego rocznika (pomiędzy czarnymi liniami osoby w wieku produkcyjnym od 18 lat do: kobiety 60 lat, mężczyźni 65).
Ten sam wykres, ale pokazany rok urodzenia danego rocznika:
Dlaczego Polska ma powyższą strukturę demograficzną? Niestety przez położenie geograficzne…
1. Po prawej stronie wykresu obecne osoby w wieku emerytalnym to osoby, którym udało się przeżyć II Wojnę Światową… czyli urodzone do 1945 roku, w roczniku jest to zaledwie około 250 tyś. osób.
2. Lata po wojnie od 1946 roku do około 1960 to powojenny wyż demograficzny, ale tych osób w danym roczniku jest około 500-600 tyś. czyli dwa razy więcej niż obecnych emerytów..
3. Lata 1960-1975 to niż demograficzny
4. Kolejny wyż demograficzny 1975-1985, w roczniku jest około 600-700 tyś. osób
5. Po lewej stronie wykresu kolejny niż demograficzny od 1985 aż do 2003 (kiedy urodziło się zaledwie 352 tyś. osób, czyli połowa z tego co w szczycie poprzedniego okresu).Podsumowując: obecna liczba emerytów jest znacznie zaniżona i wynika tylko z „efektu II Wojny Światowej”. Po wojnie rodziło się po prostu przez kilkadziesiąt lat dwa/trzy razy więcej osób niż obecnych emerytów…
Jak będzie wyglądała demografia Polski w 2035 r. czyli za około 20 lat (liczba osób w danym wieku)?
A tutaj pokazałem zmianę w procentach liczby osób w danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r., (jak kiedyś zrobiłem ten wykres zrobił na mnie spore wrażenie…)
To samo ujęcie, ale poniżej zmiana liczby osób w danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r. też robi wrażenie)
Jak widać na powyższych dwóch wykresach:
1. Liczba osób w wieku poniżej 40 lat spadnie o kilkadziesiąt % (z obecnych 20 mln na około 14 mln czyli o około 6 mln !)
2. Liczba osób powyżej 65 roku życia wzrośnie o wysokie kilkadziesiąt % (z obecnych około 5 mln na około 8 mln czyli + 3 mln)
Demografia Polski: mniejsza populacja Polski
Oczywiście nie jest to nic odkrywczego widząc powyższe wykresy. Wiele się też o tym mówi w mediach w ostatnich miesiącach.
Ale w przypadku rynku mieszkaniowego w Polsce trzeba zauważyć jedną bardzo ważną i kluczową rzecz.
Jeżeli zobaczymy na wykres z tego artykułu : Rok 2013: najlepsze za nami, katastrofa przed nami: tsunami demograficzne zbiera w Polsce żniwo a to dopiero początek… :
Prognoza GUS z 2007 roku dla urodzeń i zgonów dla lat 2008-2035 (skorygowałem ją o rzeczywiste dane o urodzeniach i zgonach do 2013 roku).
(swoją drogą, jeżeli ktoś nie czytał gorąco polecam, bo pokazuję w nim między innymi, że najgorsze pod względem urodzeń w Polsce dopiero przed nami, a za nami jest właśnie… wyż urodzeń z lat 2005-2015)
Demografia Polski: liczba urodzeń
Ubytek ludności Polski dla kolejnych dwudziestu lat, czyli do 2035 roku wynika z… ZNACZNIE MNIEJSZEJ LICZBY URODZEŃ NIŻ ZGONÓW, co zaznaczyłem na wykresie poniżej czerwoną strzałką:
Drugą kluczową rzecz zaznaczyłem zieloną ramką powyżej:
- W ostatnich kilkunastu latach rodziło się około 400 tysięcy osób w roczniku. W związku z tym tyle też osób będzie wchodziło na rynek pracy w kolejnych latach. Np. osoba urodzona w 2014 roku będzie miała 20 lat w 2034 roku.
- Jednocześnie w ostatnich latach liczba zgonów ustabilizowała się na poziomie niecałych 400 tysięcy osób.
I jest to zdecydowanie mniej niż zakłada prognoza GUS z 2007 roku (do tej pory o około 20-25 tys. osób w skali roku, po prostu GUS nie oszacował tego, że długość życia w Polsce szybko rośnie).
Więc w kolejnych latach będzie też pewnie mniej osób umierało niż wynika z prognozy GUS (powoli rosnąca, czerwona linia, docelowa liczba zgonów w 2035 roku miała być 450 tysięcy osób).
Na tej podstawie można jednak założyć, że liczba zgonów w kolejnych latach utrzyma się raczej właśnie w okolicach 400 tysięcy… Czyli okolice liczby osób które rodziły się ostatnio.
Skoro ubytek ludności wynika z bardzo małej liczby urodzeń dzieci to warto zadać sobie pytanie czy dzieci potrzebują oddzielnego mieszkania? No oczywiście, że nie.
W przypadku rynku nieruchomości, takiego produktu jak mieszkanie, potrzebują tak naprawdę osoby pełnoletnie. Można przyjąć, że są to osoby w wieku osiemnaście plus. Zobaczmy więc jak w kolejnych latach zmieni się liczba osób w wieku „18+”.
Demografia Polski: liczba osób w wieku 18+
Zgodnie z prognozą GUS z 2007 roku, liczba osób w wieku 18+ do 2035 roku będzie wyglądała tak:
Jak widzimy na wykresie powyżej, liczba osób, które potrzebują mieszkanie, tak naprawdę praktycznie nie zmieni się w ciągu najbliższych dwudziestu lat…
Zgodnie z prognozą GUS spadnie o około 3% względem 2014 roku (o kilkaset tysięcy osób), czyli jest to relatywnie niewiele. Z około 31 mln osób, które mają powyżej 18 lat, liczba ta spadnie do trochę powyżej 30 mln osób (prognoza GUS z 2007 roku).
Demografia Polski i rynek mieszkaniowy: wnioski
Innymi słowy demografia nie będzie miała pozytywnego wpływu na rynek mieszkaniowy w Polsce, jak było w poprzednich latach (przed 2014 rokiem) ale nie będzie miała też jakiegoś specjalnie negatywnego wpływu w ciągu najbliższych dwudziestu lat.
Oczywiście demografia będzie miała negatywny wpływ na rynek nieruchomości, ale dopiero za kilkadziesiąt lat. Ale nie w ciągu najbliższych dwudziestu…
To bardzo ważne spostrzeżenie.
Ponadto, w kontekście powyższych danych warto zwrócić uwagę, że w ramach Polski, pod względem demograficznym sytuacja też będzie w takim razie ciekawie wyglądała.
Wiadomo, że generalnie jest i pewnie będzie tendencja napływu ludności z mniejszych miejscowości do większych. Szczególnie dużych miast jak Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Poznań itd.
Ale w takim razie, przy powyższej demografii, w ciągu najbliższych dwudziestu lat:
- Małe miejscowości też nie powinny zanotować jakiejś katastrofy na rynku mieszkaniowym. Owszem, będzie w nich zmniejszała się populacja, ale jak pokazują powyższe wykresy, nie będzie to katastrofalne załamanie liczby osób w wieku 18+.
- A w przypadku dużych miast tendencje demograficzne w połączeniu z napływem nowych mieszkańców oznaczają paradoksalnie… popyt netto na mieszkania. Pewnie nie jakiś duży, ale tutaj to już na pewno nie ma co mówić o załamaniu popytu pod względem demografii.
Demografia Polski: podsumowanie
Oczywiście powyższy artykuł dotyczy tylko analizy jednego czynnika jakim jest demografia (ale bardzo ważnego). Kolejne czynniki (oprócz tych które też są już w nagraniu online) opiszę w kolejnych tygodniach.
I co Wy na to :-)? Obiecałem, że będę ciekawie pisał w kolejnych artykułach i chyba ten artykuł to pokazuje? To też pokazuje, aby bardzo, bardzo uważać co się ogląda w mediach czy czyta w internecie. Bo bardzo łatwo wyrobić sobie opinię na jakiś temat na podstawie błędnych a nie daj Boże, bzdurnych artykułów…
Bo przecież każdy może założyć stronę czy bloga i pisać co mu ślina na język przyniesie. A nie daj Boże jak jeszcze ma złe intencje to dopiero może wyrządzić krzywdę. Zresztą nie trzeba daleko szukać. Putin już dawno odkrył siłę internetu… Wystarczy poczytać wiele komentarzy pod najpopularniejszymi portalami z informacjami.
Analityk akcji/ współodpowiedzialny za wyniki inwestycyjne części portfela akcyjnego w ING OFE:
73 komentarze “Demografia Polski i rynek mieszkaniowy: nie jest tak źle”
19/03/2015
MichałWszystko ładnie pięknie ale zakłada Pan,że nie zbuduje się żadnego mieszkania przez te lata. W Polsce buduje się około 150000 mieszkań rocznie i to głównie w większych miastach. Przy zachowaniu tego tempa, przy prawie stałej liczbie ludności -3% w ciągu 10 lat przybędzie 1.5 mln mieszkań. A co z emigracją? W ciągu 7 lat wyjechało około 2 mln młodych!
19/03/2015
NorbertBardzo wnikliwy artykuł, aż miło się czyta tyle danych zebranych w jednym miejscu.
Wszystkie zebrane dane wymagają jeszcze przeanalizowania z mojej strony, jednak temat jest jak najbardziej na czasie. W chwili spadku oprocentowania lokat ludzie na pewno skłonią się w stronę nieruchomości. Taki artykuł pozwala urealnić zyski z inwestycji i potencjalne zagrożenia.
19/03/2015
Adam RNie wszystkie wpisy śledzę, wybieram te, które mnie interesują tematycznie, np. nieruchomości. Dziękuję za dawkę wiedzy oczyszczonej ze sloganów a nasyconej faktami i liczbami. Niecierpliwie czekam na kolejne części opisujące czynniki składowe kształtujące rynek nieruchomości.
Pozdrawiam!
19/03/2015
MaciekWydaje mi się, że branie pod uwagę ludzi 18+ nie jest szczęśliwe w przypadku kupna pierwszego mieszkania.
Czy analiza wieku 25-40 nie jest w tym przypadku bardziej adekwatna?
19/03/2015
Adam R@ Michał
„Wszystko ładnie pięknie ale zakłada Pan,że nie zbuduje się żadnego mieszkania przez te lata. W Polsce buduje się około 150000 mieszkań rocznie i to głównie w większych miastach. Przy zachowaniu tego tempa, przy prawie stałej liczbie ludności -3% w ciągu 10 lat przybędzie 1.5 mln mieszkań. A co z emigracją? W ciągu 7 lat wyjechało około 2 mln młodych!”
Tak. Ale wtedy weź też pod uwagę czynnik wyburzania górki budowlanej okresu wielkiej płyty, a to kiedyś się zacznie. Weź też pod uwagę wzrost oczekiwań konsumenckich powierzchnia/osoba. Autor wspomina, że to dopiero 1-sza część, czyli sam ujmie kolejne czynniki, pewnie te i wiele innych, w kolejnych częściach. :)
19/03/2015
K.O.Panie Michale,
Super wpis i zdecydowanie najważniejszy temat finansowy dla 90% społeczeństwa. Proszę w kolejnych artykułach o uwzględnienie jeszcze kliku aspektów wspominanych już przez komentujących:
– budowa kolejnych mieszkań, czyli ich większą podaż (minus rozpadające się kamienice, wielka płyta to 20 lat jeszcze spokojnie wytrzyma, czyli do objętego analizą 2035 roku)
– emigracji zarobkowej ludzi przeważnie młodych (tych 18+)
Oraz dodatkowo:
– niskiej siły nabywczej młodego pokolenia zainteresowanego zakupem,
– stosunku ceny mieszkania do zarobków
PS. Gratuluje świetnych artykułów!
19/03/2015
PrzemekMichale,
Bardzo dziekuje za wnikliwy artkul. Osobiscie mam jednak objekcje do poslugiwania sie kategoria „18 plus”. Zakup mieszkania zazwyczaj zwiazany jest z zalozeniem rodziny, przeprowadzka „na swoje” po studiach lub zmiana na wieksze mieszkanie. Osoba, ktora ma 50 lub 60 lat zdecydowanie rzadziej kupuje nowe mieszkanie. A obecny wyz demograficzny (grupa osob w wieku ok. 35 lat) kategoria „18 plus” obejmuje i jest on uwzgledniony zarowno w punkcie wyjscia (tj. obecnie) jak i w punkcie koncowym (tj. 2035). Tak, wiec -3% niedostatecznie uwzglednia faktyczna zmiane ludzi, ktorzy kupuja mieszkanie.
Pozdrawiam
19/03/2015
MichałU mnie w rodzinnej miejscowosci 70 tys. w tym roku zamykaja 4 szkoły. Skoro młodzieży jest tak mało, ze nie potrzeba tyle szkol to jak ma w takiej sytuacji byc potrzebne wiecej mieszkan?
19/03/2015
bartekMoim zdaniem zdecydowanie spadnie popyt na mieszkania w małych miejscowościach z których młodzi ludzie wyjadą za pracą do większych. Więc całkiem możliwe że tak jak Pan wspominał ceny w większych miastach mogą delikatnie zwyżkować.
19/03/2015
tkCzyli oprócz demografii mamy migracje, które spowodować mają podtrzymanie popytu w niektórych miejscach (duże miasta). Ale migracje miały też miejsce w przeszłości i na piramidę demograficzną można nałożyć podobną, rozłożoną w czasie, piramidę migracji – gdyby była. Nie ma, ale można ją sobie wyobrazić, na podstawie historii naszego kraju.
PRL to odbudowywanie i budowanie na potęgę miast zniszczonych w czasie wojny (Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Szczecin), tudzież zgodna z linią polityczną przebudowa tych i pozostałych miast na ośrodki przemysłu ciężkiego i związane z tym budowy wielkich osiedli robotniczych. Wielkie migracje do miast i próba (niemal się udało) zmiany proporcji ludności miejskiej do wiejskiej z 20:80, na 80:20. Powstało mieszkań od groma, a zasiedlano je ludźmi, którzy osiągali wtedy wiek produkcyjny. Aż do końca okresu Gomułki młodzi ludzie wiali ze wsi do miast jak tylko mogli, bo polityka władz PRL dusiła indywidualne rolnictwo na wszelkie możliwe sposoby (np. dostawy obowiązkowe, jak zaczęły się za Hitlera, tak skończyły się dopiero za Gierka). Presja ekonomiczna na ucieczkę do miast była tak duża, że migracje do miast przekraczały możliwości państwa i próbowano je nawet administracyjnie ograniczyć.
Co to teraz oznacza dla w/w miast? Ano to, że mamy całe dzielnice zamieszkane przez osoby w wieku 65+. Nawet niedawno był artykuł na ten temat w którejś z gazet. Mamy w Polsce ok. 5 mln emerytów z ZUS i ok. 1,3 mln z KRUS (łącznie stanowią 16,5 % polskiego społeczeństwa), ale w dużych miastach odsetek ludności w wieku 65+ waha się w granicach 20%-25%, czyli o 1/4, a nawet o 1/2 więcej niż średnia (najwyższy, co nie dziwi, w Warszawie – po wojnie miasto trup, zasiedlane przez dekady ludnością napływową ze wsi, najczęściej w wieku 18-35, czyli obecnymi emerytami).
Pora na wniosek. Skoro w wielkich miastach mamy nadreprezentację emerytów, to w tychże ośrodkach będziemy także mieli największy odsetek zgonów, a zatem i największy odsetek zwalnianych lokali. W Warszawie znam lokalizacje, w których nawet ponad 80% lokali zamieszkują emeryci już nawet nie w wieku 65+, ale 75+. Duża część z nich, to osoby samotne (wdowy, czasem wdowcy). Obojętne, czy ich mieszkania zajmą wnuki/prawnuki, czy zostaną wystawione na sprzedaż, czy na wynajem. Z pewnością odbije się to na rynku, bo tak, czy inaczej, będzie niwelować sporą część popytu.
Ciekawe czasy nam się kroją, ale może dzięki temu, że zaszłości demograficzne i migracyjne będą stanowiły o sporej bezwładności rynku nieruchomości w dużych miastach w przypadku prób napompowania kolejnej bańki, to może temu skazanemu w mediach na pożarcie i klęskę pokoleniu będzie chociaż pod tym względem łatwiej i więcej kasy zostanie mu w kieszeni na inne wydatki: dziecioróbstwo;) i tworzenie miejsc pracy w innych sektorach gospodarki. Może nawet w tych, które stanowią
19/03/2015
FilipW końcu zacznie się opłacać mieć dzieci. Jak ze względu na brak rąk do pracy będzie duża inflacja i brak szans na emeryturę. Kto wtedy zapewni byt na starość? Dzieci. I cykl się powtórzy. A po za tym można ściągnąć parę milionów Hindusów. Tam nie zauważą, że ich ubyło a u nas będzie miał kto pracować.
19/03/2015
DexterWszystko ładnie pięknie, ale któż to wie co będzie w 2035??? Wystarczy jedna bombka na Warszawę i całe to misterne analizowanie szlag trafi. Polska to taki kraj w którym ludzie za mieszkanie potrafią się sami zniewolić kredytem na wiele lat. Moim zdaniem czas nieruchomości powoli będzie dobiegał końca. Ceny mieszkań determinuje tylko i wyłącznie zdolność kredytowa. Drugi czynnik psucie rynku poprzez dopłaty MdM. Pytanie jak długo te sztuczne wytwory XXI wieku będą w stanie utrzymać dotychczasowe ceny mieszkań.
19/03/2015
PiotrA co sądzicie o takim scenariuszu jak w filmie. Polak handluje nieruchomościami w Hiszpanii :)
https://youtu.be/banVBqDMyxQ
19/03/2015
niko@ TK
Zgadza sie we Wrocku podobnie w wielkiej płycie jeszcze niedobitki emerytow tam to beedzie mega podaż acha te mieszkania według mnie sa lepsze niz obecne deweloperskie buble ,po drugie podatek katastralny w przyszłosci i na koniec krótkie pytanie do autora jako eksperta : czy mając obecnie gotówke na zakup mieszkania dokonał by tego w celach inwestycyjnych w tych dużych miastach?Pozdrawiam.
19/03/2015
PiotrDla odświeżenia pamięci krótki film o kryzysie finansowym w Hiszpanii i krachu na rynku nieruchomości :)
https://youtu.be/INu6Ap1HxWo
19/03/2015
MarcinProsze odniesc sie do komentarza Macka. Analiza ciekawa, ale niestety kupy sie nie trzyma, bo juz na samym poczatku opiera sie o bledne zalozenia. Analizujac zmane liczby ludnosci 18+ zaklada pan, ze np osoby w wieku 60+ (a bedzie ich jak sam pan pisze bardzo wiele) beda wykazywaly taki sam popyt na mieszkania jak np osoby w wirku 25-40. Wedlug mnie ooby 60+ praktycznie w ogole nie kupuja mieszkan. Fajnie by bylo skorygowac ta analize skupiajac sie na osobach z przedzialu wiekowego, ktore rzeczywiscie kupuja (pierwsze) mieszkania (np 25-40). Wtedy niestety wniosek moglby byc zgola inny. Czy pokusi sie Pan o taka analize – fajnie byloby przeczytac.
Pozdrawiam, Marcin
19/03/2015
Michał Stopka@ Wszyscy
1. Parę lat temu, szczególnie w okolicach 2007/2008 roku, wszyscy byli bardzo optymistyczni co do perspektyw rynku nieruchomości i cen. Między innymi nikt nie wspominał wtedy o demografii, o tym, że najlepszy okres pod względem dużego popytu jest za nami (ostatnie dwadzieścia lat).
Obecnie jednak nastąpiła zmiana opinii o 180 stopni w drugą stronę. Biorąc pod uwagę tylko czynnik demograficzny, wiele osób jest negatywnie nastawiona do rynku nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że procesy demograficzne trwają bardzo, bardzo długo. To są nie miesiące czy nawet kilka lat ale dziesiątki lat.
2. Trzeba też pamiętać, że długość życia wydłuża się w Polsce. W ciągu ostatnich dwudziestu lat jest to już kilkanaście lat. Jeżeli weźmiemy postęp technologiczny i wzrost zamożności społeczeństwa jak w Europie Zachodnie/USA i nie wspominając już nawet Japonii, przed nami wydłużenie życia w Polsce o kolejne kilkanaście lat.
Biorąc pod uwagę oba powyższe czynniki, najbliższe dwadzieścia lat to raczej stabilizacja liczby osób które korzystają z takiego produktu jak mieszkanie. Ale nie drastyczny spadek jak widzi obecnie bardzo wiele osób.
Drastyczny spadek nastąpi dopiero po 2035 roku. Jak widzimy na wykresie demograficznym powyżej obecnie już wiemy, że w kolejnych dwudziestu latach będzie umierało mniej więcej tyle osób co będzie wchodziło w wiek powyżej 18 lat: to są roczniki urodzone w ostatnich kilku/kilkunastu latach, czyli około 400 tys. osób w roczniku (zaznaczyłem to zieloną ramką).
Podsumowując, biorąc pod uwagę tylko czynnik demograficzny, przez najbliższe dwadzieścia lat będziemy mieli zrównoważony rynek pod tym względem:
z jednej strony nie będzie dużego popytu demograficznego, jak w poprzednich latach, ale z drugiej strony nie będzie też dużej podaży mieszkań w związku z demografią, jak oczekuje obecnie wiele osób.
Po prostu długość życia Polaków rośnie i dlatego, pomimo tego, że na emeryturę przechodzi powojenny wyż demograficzny, nie przekłada się to na drastyczny wzrost liczby zgonów.
To dlatego przed Polską stoi ogromne wyzwanie: problemu z coraz większą liczbą emerytów i wzrost wydatków na emerytury i służbę zdrowia, o czym pisałem szczegółowo w najważniejszym wpisie w moim serwisie: W matni: krach polskiej gospodarki w ciągu kilkunastu lat? Podatki + wyjazdy = bankructwo państwa i ZUS
I to ma bardzo negatywny wpływ na sytuację budżetową i ZUS w kolejnych latach.
Jednak w związku z tym właśnie nie na rynek nieruchomości. Jeszcze nie. Będzie tak dopiero za jakieś dwadzieścia lat.
I to jest kluczowe do uświadomienia sobie: polska demografia inaczej wpływa na sytuację emerytalną a inaczej na rynek nieruchomości w najbliższych dwudziestu latach. To jest największe wyzwania dla Nas. Polski.
Oczywiście demografia to tylko jeden z kilku ważnych elementów wpływających na rynek mieszkaniowy. O kolejnych pozytywnych i negatywnych czynnikach wpływających na rynek nieruchomości będę pisał w kolejnych tygodniach.
19/03/2015
AdamFajny artykuł Michale,
aczkolwiek mam nadzieję, że emigracja młodych zrobi swoje i te ceny z kosmosu będą adekwatne. Nie może być tak, że normalny człowiek przez pół roku odłoży na 0,5-1m mieszkania… Ja uważam, że ceny pójdą w dół.
A jak Wy myślicie, kupować czy nie kupować?:)
20/03/2015
PrzemysławBardzo ciekawy artykuł Panie Michale.
Jeśli chodzi o optymizm z tal 2007/2008, to ja bym bardziej nazwał szaleństwem, obejmującym jeszcze rok 2006. Wzrost cen metra kwadratowego o 50% w ciągu roku, raczej nie wynikał z demografii, lecz był wynikiem spekulacji. W stosunku do kupującego wzrost cen nieruchomości nie jest optymistyczny. A tak gwałtowny wzrost, w mieszance z „optymistycznymi prognozami” spowodował ,że kupcy przyspieszyli decyzje o kupnie mieszkania nawet za cenę 30 lat płacenia rat. Jednak wzrost siły nabywczej Polaka nie nadążył za wzrostem cen nieruchomości, więc czas zweryfikował prawidłowość prognoz o cenach z Madrytu.
Negatywne nastawienie do rynku nieruchomości myślę, że wynika nie tylko z powodu demografii, ale również z regularnych negatywnych informacji o kłopotach kredytobiorców. Dlatego pewnie ten pesymizm udziela się pewnie przede wszystkim wśród potencjalnych kupców nieruchomości, którzy nie chcą przeznaczać większości zarobków na ratę kredytu.
PS. W sumie rok 2014 był dość ciekawy pod względem nieruchomości, do jednocześnie deweloperzy ogłaszają gwałtowny wzrost sprzedaży, natomiast banki uznali ten rok za bardzo słaby.
20/03/2015
MichałHej Michał,
Ciekawy artykuł. Jest jeszcze jedna rzecz, którą warto wziąć pod uwagę, jeżeli piszesz o napływie ludności (nie mam jednak pojęcia, jak duży wpływ może mieć na rynek nieruchomości). Pracuję w korporacji w branży IT w Krakowie i widzę, że coraz więcej zatrudnionych osób jest innego pochodzenia niż polskie. Nowo zatrudnionych jakieś 70% nawet. Głównie ściana wschodnia, ale nie tylko, bo mamy nowych kolegów z Hiszpanii, Włoch, czy Portugalii. Przez ostatnie 2 lata paru kolegów z Ukrainy z którymi pracuję już kupiło mieszkania, a reszta wynajmuje… Mieszkania pod najem to też rynek nieruchomości, dlatego dane mówiące o większej ilości mieszkań niż gospodarstw domowych niekoniecznie muszą mieć przełożenie na „krach”. Ot kolejny powód, by pomyśleć nad danymi przedstawianymi w „newsach”.
20/03/2015
szymonPanie Michale, napisał Pan: „…przed Polską stoi ogromne wyzwanie: problemu z coraz większą liczbą emerytów i wzrost wydatków na emerytury i służbę zdrowia, (…) i to ma bardzo negatywny wpływ na sytuację budżetową i ZUS w kolejnych latach.
Jednak w związku z tym właśnie nie na rynek nieruchomości”. Ależ po części właśnie tak, bo jak sfinansować wspomniany wzrost wydatków? Wzrost podatków i składek i/lub wzrost zadłużenia państwa – inaczej się nie da, a to zmniejszy siłę nabywczą pracujących, a więc i osób młodych (18+).
Po drugie, prawdopodobnie wystąpi kolejne zjawisko: w obliczu coraz niższych emerytur państwo i samorządy będą musiały jakoś działać i np. zwiększą dofinansowanie do pobytu w domach opieki, oddziałach geriatrycznych itp. tzn. nastąpi stłaczanie starych ludzi w takich obiektach, czyli uwolnione zostaną ich mieszkania.
Filip napisał: „W końcu zacznie się opłacać mieć dzieci. Jak ze względu na brak rąk do pracy będzie duża inflacja i brak szans na emeryturę. Kto wtedy zapewni byt na starość? Dzieci”. Zgoda. Tylko te dzieci, żeby zapewnić godne życie rodzicom i dziadkom, będą raczej musiały pracować za granicą a nie w Polsce. Zarobki zagraniczne pozwolą bez problemu na opłacenie pobytu w domu spokojnej starości w Polsce.
20/03/2015
MaciekMnie ciągle zadziwia jak to jest możliwe, że w Polsce bierze się kredyt hipoteczny na mieszkanie a odpowiada za spłatę kredytu całym majątkiem??
Ceny mieszkań są głównie kształtowane przez dostępność kredytu. Mamy idealny układ, w którym deweloperzy utrzymują ceny na granicy zdolności kredytowej a banki zarabiają niezależnie od wartości samego mieszkania bo wartość mieszkania ma małe znaczenie skoro kredytobiorca odpowiada całym majątkiem.
Jeśli chodzi o negatywne nastawienie do rynku nieruchomości to może wynika to z tego, że ludzie zaczynają rozumieć w co się pakują i że w świecie zmiennych stóp procentowych taki zakup jest bardzo ryzykowny?
Wyobraźmy sobie co by się stało gdyby:
– zabezpieczeniem kredytu hipotecznego byłoby tylko mieszkanie
– rząd przestałby psuć rynek programami pomocowymi dla banków/deweloperów
– kredytobiorca musiałby wnieść wkład własny ~20% (sprawa dyskusyjna skąd młody człowiek ma wziąć tyle kasy ale z drugiej strony nauka oszczędzania powinna przygotować ludzi to tego co ich czeka)
Jako dodatkowe źródło ciekawych analiz/wniosków polecam blogi: wdomachzbetonu i creditslayer.
PS: wyobraźmy sobie co by było gdyby kredyt konsumpcyjny został wyłączony :D
20/03/2015
SebastianProsta analiza demograficzna pod kątem urodzenia/zgony to chyba zbyt proste ujęcie pod kątem zapotrzebowania na mieszkania. Wedle różnych danych obecnie nawet połowa Polaków do 35 roku życia mieszka z rodzicami. W krajach zachodnich to jest kilkanaście a w Skandynawii zaledwie kilka procent. Zatem przyjęcie za główny miernik liczby osób 18+ dla naszego kraju to po prostu błąd metodologiczny – granicę należy przesunąć sporo wyżej. Przesłanek za odwróceniem tej tendencji chyba nie ma – jak spojrzymy na statystyki różnych krajów to widać że ma to podłoże także kulturowe, a nie tylko związane z zamożnością społeczeństw jak można by sądzić. Np. sporo bogatsze Włochy mają ten odsetek podobny, blisko 50% a niewiele bogatsza Estonia bardzo zbliżony do Niemiec czy Wlk. Brytanii.
21/03/2015
Michał StopkaTo ja zadam proste pytanie: czy ceny samochodów w Polsce stanowią 25% cen samochodów na zachodzie? Bo tak by wynikało z relacji znacznie niższych zarobków w Polsce niż zarobki na zachodzie. Oczywiście, że nie.
Ceny z kosmosu nie będa z komsmosu jeżeli znacznie zwięszymy wynagrodzenia w Polsce i o to walczyny teraz: Jak rozwiązać wszystkie problemy Polski? Podwoić PKB! Podwoić PKB! Podwoić PKB! RAZEM MOŻEMY BARDZO WIELE ZROBIĆ W TYM ZAKRESIE!
Dziękuję za pozostałe komentarze, odniosę się do nich w kolejnych wpisach na temat rynku nieruchomości w Polsce.
21/03/2015
PiotrW powyższej analizie brakuje mi paru twardych czynników wpływających na rynek nieruchomości. Ceny w dużych miastach akademickich oczywiście są wyższe, ale proszę zwrócić uwagę na spadek liczby studentów np. w Warszawie z 268555 do 255257 spadek o 13298 rok do roku, zamknięto 2 uczelnie pozostało 79.
Podobnie jest w Wrocławiu spadek liczby studentów o 8574 pozostało 125809, zamknięto 1 uczelnię pozostało 24. Dane do sprawdzenia na stronie GUS-u w informatorze samorządowym :http://warszawa.stat.gov.pl/vademecum/vademecum_mazowieckie/portrety_miast/miasto_warszawa.pdf
http://stat.gov.pl/vademecum/vademecum_dolnoslaskie/portrety_miast/miasto_Wroc%C5%82aw.pdf
Wygląda to na wyczerpanie zasobów ludzkich napływających z małych miasteczek, mających wpływ na ceny najmu i kupna nieruchomości.
Drugim czynnikiem mającym wpływ na ceny nieruchomości jest infrastruktura miejska, gdzie wybudowanie obwodnicy miejskiej Wrocławia spowodowało dla osób poszukujących mieszkania, przesiedlanie z starych zasobów mieszkaniowych w rejony wygodniejsze do życia (parkingi podziemne,galerie handlowe, bliskość zjazdu na autostradę i szybszy dojazd do pracy) co skutkuje dużym wyborem mieszkań w centrum, które aktualnie wynajmują studenci (patrz spadek studentów) i zamieszkują starsze osoby. Czyli tzw. mityczna dobra lokalizacja mająca wpływ na ceny nieruchomości zmieniła się w wyniku zmian infrastrukturalnych miasta.
Co do małych miejscowości 20-30tyś mieszkańców, dla poszukujących okazji, ceny np. na dolnym śląsku spadły do 400 zł za 1m2 (pow. 100m2), mieszkanie ogrzewane z ciepłowni do remontu łazienka i kuchnia, stan wyposażenia mieszkania lata 70.Mieszkanie do sprzedażny od 10 miesięcy. Proszę spojrzeć na ogłoszenia na OLX.PL. Nie wspominając o cenach transakcyjnych.
21/03/2015
JanuszSamochody to słaby argument. Są dobrem ruchomym, to naturalne, że ich ceny są „zglobalizowane”. Nieruchomości rządzą się innymi prawami. Mieszkania nie zabierze się z miejsca, gdzie jest taniej tam, gdzie zarabia się więcej.
21/03/2015
PrzemysławWarto wziąć pod uwagę, że spora część samochodów jest importowana, więc w cenie uwzględnione są koszty pracy w zagranicznych krajach. Jeśli chodzi o nowe samochody, to mam wrażenie, że podobny typ pojazdu potrafi znacząco różnić się cenowo. Warto również zauważyć, że wysoka cena samochodów odbija się na ich niskiej sprzedaży. Między innymi dlatego dominują u nas wiekowe samochody z importu. I dodatkowo dealerzy uciekają się do skandalicznych metod zmuszania polaków do wydatków ponad ich siły nabywcze.
http://www.wprost.pl/ar/406346/Masz-samochod-Dealerzy-VW-i-Audi-chca-bys-placil-nowy-podatek/
Jednak z punktu widzenia producenta, jeżeli samochodu nie kupi biedny Polak, to ewentualnie kupi go biedny Grek, lub Hiszpan. To akurat kwestia kierunku eksportu.
Jednak w przypadku mieszkań idealnej analogii nie ma. Budowane mieszkania między innymi są budowane w za Polskie koszty pracy, które są mniejsze. Dodatkowo, jeżeli Polska rodzina zarabia powiedzmy 1000 zł, to może wydać tylko 1000 zł. Z jednej strony nie twierdzę, że ceny mieszkań w Polsce musy stanowić 25% cen nieruchomości w Niemczech, ale z drugiej strony można przeznaczać 90% pensji na ratę kredytu. W efekcie Polacy rezygnują z zakupu mieszkania. Ale nieruchomość raczej trudniej sprzedać klientowi zagranicznemu.
„Ceny z kosmosu nie będa z komsmosu jeżeli znacznie zwięszymy wynagrodzenia w Polsce i o to walczyny teraz: Jak rozwiązać wszystkie problemy Polski? Podwoić PKB! Podwoić PKB! Podwoić PKB! RAZEM MOŻEMY BARDZO WIELE ZROBIĆ W TYM ZAKRESIE!”
Jeżeli chodzi o ceny z kosmosu, to bym uściślił do parametru „Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie”. Przede wszystkim dlatego, że według danych z Amron w 2004 wynosił 0,61 m2, natomiast w 2007 tylko 0,31 m2. I o ile mi wiadomo w tych czasach był wzrost PKB.
Dodatkowo myślę, że wysokie ceny mieszkań są czynnikiem hamującym wzrost PKB. Między innymi dlatego, że hamuje on migrację po Polsce. Przykładowo przypomnę tok myślowy mojego kolegi ze studiów, który stwierdził, że nie opłaca mu się przeprowadzka do dużego miasta (Poznań), bo sam koszt wynajmu pokrywał by całą pensję. I w efekcie dalej by był na utrzymaniu rodziców. Więc pozostaje pracować za mniejszą pensję w rodzinnej miejscowości, lub emigracja. W efekcie w Polsce emigracja jest większa od migracji.
http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/latwiej-z-polski-emigrowac-niz-sie-w-jej-granicach,2107363,4206
PS. Można się zastanowić, czy zbiorowe negatywne nastawienie też może wpłynąć na zmniejszanie cen nieruchomości. Bo w sumie większość zbiorowe pozytywne nastawienie na dany produkt nieraz wywindowało jego cenę. Warto tutaj wspomnieć chociażby nieuzasadniony wzrost cen cukru. Przykładem odwrotnej sytuacji mogą być hiszpańskie ogórki.
http://wroclaw.gazeta.pl/wroclaw/1,35771,9723576,Mizeria_z_ogorkami___producenci_warzyw_ofiarami_E_coli.html
http://www.fakt.pl/Ceny-cukru-i-benzyny-sa-wziete-z-sufitu-,artykuly,98453,1.html
22/03/2015
JanJabym jeszcze dorzucił czynnik kwoty % wkładu własnego która z roku na rok ma rosnąć. Podobno także spada liczba osób korzystających z dopłat MDM – tak czytałem w jednym z raportów dewelopera.
Bawiąć się w Macieja wróżbitę, uważam że w perspektywie 20 lat rynek nieruchomości będzie szedł trendem bocznym. Mimo wszystko biorąc korektę na inflację i pkb, ceny powiny rosnąć a jednak nie będą czyli dyskontując to wszystko będą spadać.
22/03/2015
niko@ Michał Stopka
Cenie Cię za wiedze wiec myśle że jako uczciwy blogger nie uchylisz się od krótkiej odpowiedzi(tak lub nie) czy kupił byś teraz mieszkanie za gotówke w którymś z dużych miast akademickich?
22/03/2015
Michał Stopka@ niko
Oczywiście, że się nie uchylę :-)
Tylko to jest to samo pytanie czy kupiłbym akcje. Jedne tak, a drugie nie. To zależy bowiem od konkretnej, dokładniejszej analizy konkretnego przypadku, w tym wypadku akcji, czy też w przypadku mieszkania, lokalizacji.
Na pewno kupiłbym teraz za gotówkę mieszkanie w Warszawie. Czy jest dużym miastem akademickim. Chyba tak można powiedzieć.
Będą kolejne przemyślenia na temat rynku mieszkaniowego więc będzie też więcej elementów do tej układanki, jednak na ten moment warto na przykład zobaczyć, co pisałem niedawno na temat rynku pracy i w związku z tym rynku nieruchomości w komentarzach w sekcji „Edukacja online” przy nagraniu „Od czego tak naprawdę zależą ceny nieruchomości?”
Zgodnie z cyklem dziesięcioletnim w polskiej gospodarce i na rynku pracy przed nami jednocyfrowe bezrobocie i w kolejmych latach bardzo mocny wzrost wynagrodzeń z tego powodu: Bezrobocie w Polsce spadnie do 5% w 2018 roku!? Cykl dziesięcioletni w gospodarce i na rynku pracy
W ciągu najbliższych lat w Polsce będziemy mieli rynek pracownika, a nie pracodawcy jak do tej pory bo bezrobocie było bardzo wysokie. Ale to już powoli się kończy…
BĘDZIE TO SAMO CO JEST NA ZACHODZIE. TAM DZIĘKI NISKIEMU BEZROBOCIU SIŁA PRACOWNIKÓW JEST ZNACZNIE WYŻSZA NIŻ BYŁO TO W POLSCE DO TEJ PORY.
To oczywiście też zasługa demogarfii i niżu demograficznego wchodzącego na rynek pracy. Kompleksowa analiza wpływu demografii na rynek pracy jest tutaj: Demografia odpowiedzialna za ponad 20% bezrobocia w Polsce w 2004 roku i emigrację Polaków? Wpływ demografii na rynek pracy w Polsce w latach 1966-2035
22/03/2015
Michał StopkaP.S.niko: dziękuję za określenie „ucziwy bloger”. To dla mnie wiele znaczy.
22/03/2015
Michał StopkaP.S 2 niko: oglądałeś całe nagranie o rynku nieruchomości, które znajduje się powyżej? Jest tam parę rzeczy dających do myślenia jeżeli chodzi o przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce
25/03/2015
nikoDzieki Michale za odpowiedż niestety jeszcze nie obejrzałem tego nagrania ale postaram sie to jak najszybciej zrobić .Pozdrawiam
25/03/2015
MarcinDemografia będzie miała bardzo pozytywny wpływ na rynek mieszkań. Pozdrowienia od praktyka.
26/03/2015
KamilMichał w małych miejscowościach przy drugiej licytacji mieszkania ceny za 3 pokoje ze spiżarnią i dodatkowymi bonusami potrafi zmieścić się w 35 tysiącach złotych, wiem z doświadczenia
26/03/2015
Michał StopkaJakie licytacje?
26/03/2015
TamaraPodejrzewam, że chodzi o licytacje komornicze, ale tutaj radziłabym bardzo uważać, wiele takich mieszkań nabywa się z lokatorami, których fizycznie nie ma, ale formalnie są zameldowani. Można z takimi lokatormi mieć spore problemy.
26/03/2015
MarcinBardzo ciekawa analiza ale czy bierze pod uwagę że powojenny wyż w całości nie dożyje emerytury?
na pewno roczniki obecnych emerytów były liczniejsze 5-10 lata temu?
wiec wedlug mnie liczba emerytow az tak bardzo nie wzrosnie
26/03/2015
KokoszLicytacje komornicze oczywiście. Druga licytacja czyli 2/3 ceny oszacowania to dziś właściwie reguła. Komornicy, gdyby mogli zeszliby do 1/2 ceny oszacowania, ale prawo im nie pozwala. Wyceny rzeczoznawców które są bazą do ceny wywoławczej opierają się na transakcjach sprzed 4 lat, bo od tego czasu brak jakiegokolwiek ruchu na rynku.
26/03/2015
PiGeneralnie tak, jednak w przyszłości trzeba jakoś szacować migrację, która nie ma siły, w końcu wpłynie znacząco na trendy lokalne.
26/03/2015
pożyczkiDo tych co pisali o licytacjach komorniczych, to powiem że ekonomicznie ok, ale sumienie gryzie…
26/03/2015
damiano@Adam R
Nikt nie bedzie burzyl wielkiej plyty. Oczywiscie byloby to spelnienie marzen wielu deweloperow i bankow ale to sie nie stanie.
26/03/2015
marekCzesc mam pytanie do autora. Na koniec pokazuje ze liczba osob potrzebujacych mieszkanie nie będzie mocno malec. Nie ma jednak analogicznego wykresu ile ludzi umrze przez ten czas pozostawiając puste mieszkanie. Nasze spoleczenstwo sie starzeje i moze sie okazac ze duzo wiecej ludzi umrze niz pojawi sie osob w wieku „szukajacym mieszkania” Sugerowalbym nalozyc na ostatni wykres ile ludzi ubedzie. Roznica pokaze nam faktyczny trend na rynku. Myle sie?
26/03/2015
Jacek PlacekBardzo ciekawy wpis @Przemysław, wysokie ceny mieszkań mogą dobijać polskie PKB. Jeżeli Polak wydaje majątek na mieszkanie to na inne wydatki nie ma już pieniędzy, utrudnia to relokację, zmniejszą dzietność (jedna z mniejszych w EU). Dlatego tak ważne jest wymuszenie na rynku większą ilość budów i większą liczbą mieszkań do najmu. Co robi polski rząd? Bryndze! Jakieś śmieszne programy pomocowe na mikroskalę, które bardziej przypominają TBS II – czyli „mieszkania dla swojaków”. (kto nie wierzy, że w TBS dostają mieszkania swojacy – niech podrąży temat) Budownictwo gorsze niż za PRL, taka jest III RP !
Panie Michale,
sadzę, że źle zrobił Pan analizę. Jeżeli uwzględni się faktycznych klientów na mieszkania, a w 90% są nimi osoby w wieku 20 – 35 lat (wg. raportu Amron Sarfin), to wyjdzie, że fali wzrostowej na rynku już nie będzie. Popyt spada. Do tego dojdzie też wkrótce bardzo ciekawy efekt dzietnego rocznika 1946, który wkrótce zacznie umierać zostawiając po sobie mieszkania w takiej ilości, że w roku 2028 będzie ich więcej niż na nie chętnych. Deweloperzy nie będą musieli budować mieszkań!?! Dlatego ja stawiam na zatrzymanie cen lub nieustanny lekki spadek do roku 2035.
Scenariusz jak najbardziej możliwy, patrząc na rynek Niemiecki gdzie ceny mieszkań są na niezmienionym poziomie od 15 lat lub Japoński gdzie tak napompowano bańkę, że ceny w Tokio jeszcze nie wróciły do tych sprzed 25 lat :-)
27/03/2015
Michał Stopka@ marek
„Na koniec pokazuje ze liczba osob potrzebujacych mieszkanie nie będzie mocno malec. Nie ma jednak analogicznego wykresu ile ludzi umrze przez ten czas pozostawiając puste mieszkanie.”
No właśnie tutaj jest kluczowa rzecz do zauważenia, którą zaznaczyłem na wykresie w artykule na zielono. Liczba osób, które umierają to około 400 tys. osób. Ale też podobna liczba osób co roku osiąga pełnoletność. W takim razie z tytułu tego, że ludzie umierają, przez najbliższe dwadzieścia lat nie będzie dodatkowej podaży… Innymi słowo saldo zapotrzebowania na taki produkt jak mieszkania wychodzi „na zero” w najbliższych latach.
Mało tego, prosze zauważyć, że wiele osób z małych miejscowości przenosi się do większych miast. Jest to efekt migracji młodych, ale nie tylko bo również osoby starsze też migrują. Po prostu w mieście jest wygoda, nie trzeba utrzymywać domu, palić w piecu, odśnieżać itd.
@ Jacek Placek
„sadzę, że źle zrobił Pan analizę. Jeżeli uwzględni się faktycznych klientów na mieszkania, a w 90% są nimi osoby w wieku 20 – 35 lat (wg. raportu Amron Sarfin), to wyjdzie, że fali wzrostowej na rynku już nie będzie. ”
Ale przecież ja nigdzie nie napisałem, że z powodu polskiej demografii będzie jakaś gigantyczna fala popytowa…
Co mój wpis uzmysławia? Wbrew temu co wiele osób ostatnio mówi, czyli że rynek mieszkaniowy załamie się bo będzie bardzo duża podaż mieszkań ze względu na powojenny wyż demograficzny, w najbliższych latach jeszcze nie będzie takie dużej podaży. Po prostu długość życia wydłuża się i rocznie umiera i będzie umierało tylko około 400 tys. osób. Proszę zobaczyć na to co właśnie napisałem trochę wyżej w tej kwestii…
28/03/2015
MagdaDrodzy Komentatorzy, drogi Autorze,
Analizy rynku mieszkaniowego dotyczą liczb osób, które posiadają (lub posiądą wyniku otrzymania odpowiednio dobrej pierwszej pracy) ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ.
W Polsce 60% polskich rodzin jej NIE POSIADA.
W naszym kraju łatwiej wyjechać do Londynu i tam wynająć lokum niż przenieść się do Warszawy.
Niewątpliwie konieczna jest w Polsce zainicjowanie poważnej debaty nt. nieistniejącej polityki mieszkaniowej, a zwłaszcza zwiększenia dostępności mieszkań na wynajem (sprzyjających migracji wewnętrznej, uelastycznieniu rynku pracy oraz dzietności właśnie).
Polska jest krajem, gdzie 85% mieszkań jest „własnościowych” (prawo własności + własnościowe mieszkania spółdzielcze), a jedynie 15% wynajmowanych (w tym kilka procent to zasoby gminne czyli non-profit).
Struktura własności w Szwajcarii jest niemal odwrotna (ale to skrajny przykład), w krajach takich jak Niemcy, Belgia, Francja w strukturze własności od 30 do 45% to lokale na wynajem.
Zgadzam się z komentarzami powyżej, wskazującymi, iż programy rządowe (a zwłaszcza MdM oraz ostatnio – przeznaczenie 5 mld zł na zakup od deweloperów 100tys mieszkań na wynajem w dużych miastach) to raczej psucie rynku niż element realnej polityki mieszkaniowej.
Fundacja Habitat for Humanity Poland (www.habitat.pl) uruchamia właśnie projekt „Społecznej Agencji Najmu”, finansowany w ramach programu „innowacje społeczne”.
W Polsce potrzebny jest system DOSTĘPNYCH cenowo mieszkań na wynajem.
Panie Michale, w Polsce nadal brakuje ok 1,4 mln DOSTĘPNYCH cenowo lokali. Dobrze byłoby także oprzeć Pańską analizę na wynikach ostatniego spisu powszechnego i analizie zasobów mieszkaniowych opublikowanej w jego następstwie przez GUS w 2013r.
Pozdrawiam wszystkich uczestników tej ciekawej wymiany,
Magda Ruszkowska-Cieślak
30/03/2015
JacekPanie Michale, zastanawiam się, jakie Pan ma rozeznanie jeśli chodzi o zarobki młodych ludzi we współczesnej Polsce. Bo z treści artykułu wynika, że niewielkie.
Przykład. Duże miasto wojewódzkie na ścianie wschodniej, przedsiębiorstwo produkcyjne zaliczane do kategorii dużych, prawie cała produkcja to eksport do strefy euro, sytuacja finansowa firmy bardzo dobra. Umowy o pracę dla nowo zatrudnionych pracowników to już kilkuletnia przeszłość. Nowi pracownicy, przeważnie po szkole średniej lub studiach, jadą na umowach zleceniach przez 2-3 lata, zanim pracodawca wprowadzi łaskawie ich „karierę” na ścieżkę umów o pracę, najpierw próbną, potem czasowe – i już po około 5 latach pracy taki nowy pracownik może liczyć na umowę o pracę na czas nieokreślony ze stawką znacznie odbiegającą w dół od średniej krajowej. Czy ci ludzie kupują mieszkania? Niektórzy tak, inni zakładają rodziny i mieszkają z rodzicami lub teściami. Ci którzy kupują, robią to oczywiście na kredyt, przeważnie z minimalnym wkładem własnym.
A deweloperzy budują bez opamiętania.
A do tego jeszcze dochodzi inne zjawisko. Otóż czasy komunizmu dały wielu pracownikom tej firmy bardzo dobre zarobki powodujące to, że ich emerytury są wyższe, niż ostatnie zarobki. Niektórzy przechodzą na emerytury w normalnym wieku, niektórzy na tzw. wcześniejsze. Wielu z nich jest jeszcze w na tyle dobrej kondycji, że w dalszym ciągu pracują w tej samej firmie na umowę zlecenie i biorą emeryturę. Oni mieszkań już nie kupią, domów też nie – bo je mają. Co najwyżej mogą pomagać finansowo swoim dzieciom czy wnukom. Ale ileś takich miejsc pracy już jest niedostępnych dla młodych ludzi, którzy bardziej tych pieniędzy potrzebują.
O celowych masowych wyburzeniach starych bloków, nawet tych z lat 50-tych czy 60-tych XX wieku, czy bloków z wielkiej płyty można tylko pomarzyć. Te budynki są w dobrym stanie, zadbane i remontowane, że będą służyć jeszcze co najmniej przez 50 lat – tak w każdym razie jest w moim mieście. Są nawet bloki sprzed wojny, w całości zasiedlone i oferujące bardzo dobry standard. A nowych mieszkań jest coraz więcej. A zatem jeśli mieszkań będzie coraz więcej, młodych ludzi coraz mniej, i to z lichymi dochodami, to jakim cudem ceny mieszkań będą rosnąć? A jeszcze co jakiś czas wraca sprawa podatku katastralnego, który ma być lekarstwem na wszelkie dziury w budżecie. Znając polskie realia, jego wprowadzenie to pewnie tylko kwestia czasu.
30/03/2015
Michał Stopka@ Jacek
Panie Jacku, takie traktowanie pracowników to już niedługo będzie przeszłość… czytał Pan ten artykuł? Bezrobocie w Polsce spadnie do 5% w 2018 roku!? Cykl dziesięcioletni w gospodarce i na rynku pracy
30/03/2015
Jacek@ Michał Stopka
Czytałem. Moim zdaniem bezrobocie w Polsce może spaść poprzez emigrację i/lub wyrejestrowanie się ze statusu bezrobotnego. Nie będzie w Polsce rynku pracownika, może poza niektórymi zawodami. Dzisiaj, jeśli nie jest się poszukiwanym specjalistą, to bez znajomości pracy się nie dostanie. Mówię nawet o sprzątaniu. A przecież jest dobra koniunktura – rzekomo. Oczywiście mówię tu cały czas o wspomnianym wyżej dużym mieście wojewódzkim na ścianie wschodniej.
Zgodnie z powiedzeniem: jeśli cykl został rozpoznany, to prawdopodobnie przestanie się sprawdzać, ostrożnie podchodziłbym do wniosków wynikających z tych cykliczności, o których Pan pisze.
Amerykańska giełda wisi na włosku, a wraz z nią cały zachodni świat finansowy i gospodarczy, banki na stosunkowo niewielkim rynku jakim jest Polska tną zatrudnienie o 5000 ludzi. Czy to są oznaki dobrych perspektyw gospodarczych? Kiedy Dow Jones ruszy w dół, a zachodnie koncerny ograniczą lub zamkną swoje wytwórnie w Polsce, bezrobocie wystrzeli do 30-40%. I wtedy nie będzie się gdzie przed nim schować, bo Zachód też wejdzie w prawdziwy kryzys. Tak to widzę.
Cykliczność może się sprawdzać na dużych rynkach o długich historiach, jak np. Stany Zjednoczone. Polska gospodarka jest mała i ma krótką historię. Można przewidywać kierunki jej rozwoju, ale na razie wyłącznie poprzez przeniesienie skutków określonych zjawisk w największych gospodarkach. Jesteśmy za mali, żeby pójść własną drogą.
Ale nawet gdyby pański scenariusz się sprawdził – co jest moim zdaniem mało realne, to nie zmieni się struktura rynku pracy w Polsce, zdominowana przez biura pośrednictwa pracy, które wymieniają się pracownikami jak towarem, omijając przepisy o dopuszczalnym czasie trwania umów zleceń. Pośrednik musi zarabiać, a zarabia na niego ów pracownik na umowie zleceniu, dla którego z całego tortu zostają okruchy.
Niedawno czytałem opracowanie, z którego wynikało, że koszty pracy stanowią coraz niższy odsetek kosztów firm w Polsce. Czyli pomimo rzekomo dobrej kondycji gospodarczej pracownik zarabia relatywnie coraz mniej w stosunku do dochodów firm. Jakim sposobem ta tendencja musiałaby się odwrócić? Liczba pracowników musiałaby spaść dramatycznie w relatywnie krótkim czasie. A przecież w odwodzie mamy rosnącą liczbę np. Ukraińców ubiegających się o pracę w Polsce. Jak zatem ma powstać rynek pracownika, skoro niedobory siły roboczej mogą zostać w miarę łatwo uzupełnione?
30/03/2015
Michał Stopka@ Jacek
No widzi Pan :-) Jest Pan idealnym przykładem jak działa zachowanie tłumu. Społeczeństwo polskie ekstrapoluje problemy z ostatnich kilkunastu lat na kolejne lata:
1. Było wysokie bezrobocie to nadal będzie
2. Nie było problemu z ZUSem to nadal nie będzie
A między innymi właśnie ze względu na zmiay demograficzne będzie inaczej w kolejnych latach. Społeczeństwo upatruje problemów tam gdzie ich już nie będzie a nie widzi tam gdzie niedługo się pojawią…
1. Będzie niskie bezrobocie
2. Znaczny wzrost liczby emerytów może doprowadzić do problemów w ZUS
I na koniec Pana cytat: „Zgodnie z powiedzeniem: jeśli cykl został rozpoznany, to prawdopodobnie przestanie się sprawdzać, ostrożnie podchodziłbym do wniosków wynikających z tych cykliczności, o których Pan pisze.”
Dopóki w głównym wydaniu wiadomości nie usłyszę, że ktoś mówi o cyklu dziesięcioletnim w Polsce, ten cykl nie będzie odkryty. Tylko garstka ludzi, która trafiła na moją stronę o tym slyszała. Pozostałe dziesiątki milionów Polaków nie ma o tym pojęcia.
30/03/2015
Jacek@ Michał Stopka
Panie Michale, nawet gdyby Pańskie prognozy się sprawdziły, to bezrobocie będzie niskie i płaca większości pracowników też będzie niska. Co więcej, nawarstwiające się kłopoty z budżetem będą powodować nakładanie na te niskie płace kolejnych obciążeń, przez co na przykład o podniesieniu kwoty wolnej od podatku możemy zapomnieć w ogóle. Statystyczny Polak będzie realnie zarabiał coraz mniej nawet przy niskim bezrobociu.
Gdyby Pan mógł, to proszę napisać o wartości i ilości udzielonych kredytów hipotecznych za I kwartał tego roku i odnieść to do poprzednich lat. Stopy procentowe mamy rekordowo niskie, więc zarówno ilość, jak też wartość udzielonych kredytów hipotecznych powinny wzrosnąć. Zwiększenie o 5% minimalnego wkładu własnego nie powinno raczej oddziaływać negatywnie na te wielkości, bo przeciętny kredytobiorca powinien spodziewać się ciągłej poprawy sytuacji na rynku pracy, więc na wyższy depozyt mógłby się nawet zapożyczyć w przekonaniu, że sytuacja na rynku pracy umożliwi mu spłatę tych zobowiązań. Tym bardziej, że przecież „taniej już nie będzie”. Jak zatem wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w Polsce w tym roku?
W żadnym głównym wydaniu wiadomości nie usłyszy Pan o cyklu dziesięcioletnim, bo wiadomości w tv służą dezinformacji, a nie informowaniu.
Ja obstawiam narastające problemy gospodarcze zarówno w Polsce, jak i na Zachodzie i wszystko, co z tych problemów wynika. Czas pokaże, kto z nas miał rację.
30/03/2015
Michał StopkaPanie Jacku przed naszym krajem spore wyzwania ale nie jest aż tak źle jak napisał Pan w swojej opinii :-) Proszę śledzić moje artykuły w kolejych tygodniach i miesiącach. Zobaczy Pan dlaczego tak piszę.
Ponadto myślę, że Polacy nie są tacy głupi i nie widzę powodu dlaczego, skoro w innych krajach na zachodzie jest znacznie lepiej niż w Polsce, nie może też być tak z czasem w Naszym kraju.
30/03/2015
Adam R@ …
Michał Stopka: „[…] jak działa zachowanie tłumu. Społeczeństwo polskie ekstrapoluje problemy z ostatnich kilkunastu lat na kolejne lata:
1. Było wysokie bezrobocie to nadal będzie
2. Nie było problemu z ZUSem to nadal nie będzie […]”
Właśnie! I dzięki temu, są tacy, którzy potrafią się w tym odnaleźć i zarobić nie nieświadomości innych. ;D
30/03/2015
Adam R*na
30/03/2015
PassengerPrzeszedłeś daleką drogę jeśli chodzi o analizę rynku mieszkaniowego przez ostatnie dwa lata. Cieszy taka ewolucja :)
Twoja analiza sprzed 2 lat zakładała czarny scenariusz i opierała się tylko na demografii (liczba roczników wchodzących na rynek pracy). Rok temu brałeś pod uwagę inne możliwości rozwoju rynku, a teraz chyba powoli zaczynasz dostrzegać całość :)
A w temacie nieruchomości przypomnę mój wpis sprzed roku dotyczący cen mieszkań (utrzymanie ceny lub wzrost w dobrych lokalizacjach):
„Brakuje mi jednego z fundamentalnych wskaźników jeśli chodzi o substancję mieszkaniową w Polsce, który powinien się pojawić obok tych danych makro – ilość m2 przypadających na Polaka :)
Ta ilość jest jedną z najniższych w Europie 25m2/obywatela. Jeżeli sytuacja finansowa Polaków poprawi się to zacznie się ruch w nieruchomościach, rodziny z dziećmi zaczną przenosić się z blokowych klitek do większych mieszkań lub domów.
Przytoczę moją wypowiedź z podobnego wątku na innym portalu dotyczącym „nagania na zakup mieszkania”:
„Należy też zwrócić uwagę na fakty, które pokazują, że niektóre lokalizacje są jak najbardziej w cenie: 1. Miasta o niskim bezrobociu (np. Poznań – najniższe bezrobocie w Polsce), nie przeżyły gwałtownych spadków cen mieszkań, po pierwsze dlatego, że bańka przed kryzysem nie była napompowana tak jak w Wawie i innych miastach, a po drugie jest cały czas napływ ludzi w poszukiwaniu pracy, więc względy demograficzne w takim przypadku nie są tak istotne. Co ciekawe poznańscy deweloperzy cały czas budują i sprzedają nowe mieszkania (oczywiście nie w takim tempie jak w latach przed kryzysem, gdy sprzedawało się dziurę w ziemi, a przed oddaniem klientowi podwyższało się 3 razy cenę).
2. Miasta w których powstają większe fabryki i parki technologiczne lub rejony do których została doprowadzona autostrada (pewnie w przyszłości powstaną tam zakłady pracy i nowe miejsc pracy), mają szansę na rozwój, a co za tym idzie migrację ludzi w te rejony
3. Polska ma jeden z najgorszych(najniższych) wskaźników jeśli chodzi o powierzchnię mieszkania na osobę tzn. ciśniemy się w klitkach, jeśli tylko ludzie zarobią trochę więcej pieniędzy zacznie się ruch w celu zamiany na większe lokum, częściowo może to zniwelować niż demograficzny.
4. INFLACJA wywołana przez rudego i nieopłacalność lokat (realna utrata wartości) + ryzyku utracenia części oszczędności (wariant Cypryjski) powoduje, że ludzie wolą już posiadać jakąś nieruchomość i wynajmować ja za cenę, która pozwoli zachować kapitał, niż trzymać pieniądze w banku. Część ludzi, która ma kasę zainwestuję ja w nieruchomości lub ziemię. Nigdy nie jest tak jak piszą osoby o skrajnych poglądach.
Osoby, które w 2007 i 2008 wierzyły, że zawsze będzie rosnąć, teraz są przekonane, że zawsze będzie spadać. Większość niestety nie ma racji, dlatego zarabiają Ci którzy myślą samodzielnie i czasami idą pod prąd ;)”
30/03/2015
Michał Stopka@ Passenger
Zawsze dostrzegałem całość :-) I ta całość zawsze była dostępna dla uczestników moich szkoleń już od 2010 roku.
31/03/2015
DorotaWitam,
czytam z uwagą komentarze, a szczególnie dyskusję między Panami Michałem i Jackiem.
Niestety dochodzę do smutnego wniosku, że to Pan Jacek ma więcej racji.
Nawet jeśli bezrobocie spadnie, to nie przełoży się to na wzrost płac, jak zakłada Pan Michał.Już odnotowano wzrost wydajności firm, a nadal mediana i dominanta wynagrodzeń pozostaje niska.Cóż z tego,że średnia płaca wynosi prawie 5 tys.???Jakie to ma przełożenie na płace większości Polaków i to szczególnie młodych?
A poza tym sądzę,że ze względu na rosnącą liczbę emerytów i niewydolnym systemem emerytalnym, młodych będzie trzeba opodatkować /bo z czegoś trzeba brać kasę na emerytury i opiekę nad starszymi/, a to przełoży się na spadek realnej wartości pieniądza.I młodzi, znaczna ich większość wyemigruje.
Tak, w skrócie to widzę.
Pozdrawiam
31/03/2015
Michał Stopka@ Dorota
Pani Doroto w takim razie zapraszam na mój najnowszy wpis: Wolność finansowa: Emigracja? Giełda? Etat? Własny biznes? Proszę zobaczyć co dokładnie tam napisałem. Mam sporo argumentów za moim scenariuszem rozwoju sytuacji na rynku pracy w kolejnych latach
06/04/2015
PassengerTrudno oszacować dokładny napływ Ukraińców do Polski, ale mam wrażenie (wynikające z obserwacji), że już to wpłynęło zarówno na rynek pracy jak i na rynek najmu w Polsce (w większych miastach akademickich) i na ścianie wschodniej (głównie Przemyśl).
Na Ukrainie ogłoszono już drugą mobilizację (tym razem obowiązkową dla części roczników, pierwsza była dla ochotników) i sporo młodych ludzi udało się na emigrację m.in. do Polski, gdzie mają najmniejsza barierę językową i przychylność polskich władz (stypendia, darmowe studia itp.).
09/04/2015
JanPanie Michale
Moim zdaniem sporo się zmieni na rynku nieruchomości, małe kawalerki dotychczas byly bardzo drogie za m2 teraz ceny bardzo małych kawalerek spadną, to można już zaobserwować w mniejszych miastach. Myślę ze wzrosną ceny dużych mieszkań takich w okolicach 100 m^2 i większych bo co prawda średnia pensja rośnie glównie dzięki podwyżkom w budżetówce ale u prywaciarza też zarabia się coraz lepiej.
W pewnym wieku ludzie też maja dość mieszkania w imprezowym centrum dużego miasta, ja jestem po 30’stce i zauważyłem ze koledzy którzy wynajmowali pokoje w centrum Warszawy, Katowic, Poznania, Gdańska uciekają na obrzeża albo do okolicznych miejscowości.
W 90 % zgadzam się z Passangerem odnośnie lokowania pieniędzy, sam kupiłem działkę w zupełnie nie interesujacym mnie rejonie tylko dlatego ze była okazja i zeby utopić kase. Nawet się zadłużyłem u rodziny dzięki temu nie mam dylematu co zrobić z kasą bo porostu spłacam. Natomiast czy dobrą lokata jest mieszkanie ? Dla mnie zdecydowanie nie, moze dlatego ze nie jestem ekspertem w inwestowaniu bo dotychczas nie mialem czego inwestować.
13/04/2015
CLS.plMyślę, że odpowiedniejsze byłoby wzięcie pod uwagę jedynie ludzi od 26 roku życia, jeśli nie jeszcze starszych? Jaki 18-latek w Polsce kupuje mieszkanie? Ja takich nie znam.
15/04/2015
LagerWitam,
Michale świetne artykuły, które pozwalają rozwinąć ciekawe dyskusje, dobra robota :)
@Michale niestety osoby w wieku 18+ to zbyt szerokie określenie potencjalnych nabywców. Odwołam się do rynków mieszkań w największych miastach a głównie we Wrocławiu, ponieważ ten rynek jest mi najbardziej znany (pracuje w branży nieruchomości).
@Jacek Placek napisał, że 90% popytu generują osoby w wieku 18-35, osobiście znam statystyki mówiące o ok 65% (z mojego doświadczenia:7/10 moich klientów kupujących mieszkania to ludzie do 30 roku życia). W każdym razie to ta grupa (18-35 a nawet głównie 25-30) generuje głównie popyt na rynku nieruchomości! Pozostali to ludzie zmieniający mieszkanie na większe i inwestorzy w mieszkania w wynajem. Starsze pokolenie bardzo rzadko zmienia mieszkania! Dlatego jednak demografia może mieć jednak większy wpływ na rynek n. Jestem Bardzo ciekawy Twojej analizy Michale z uwzględnieniem przedstawionych danych.
Pamiętajmy też, że większość najmowanych mieszkań jest przez ludzi młodych a przecież rynek najmu (zgodnie z Twoją analizą Michale) ma bardzo duży wpływ na ceny n.
Z tego co zauważyłem we Wrocławiu (pewnie podobnie jest w innych dużych miastach) młodzi (18-35) wybierają mieszkania w tzw nowym budownictwie czyli po 2000r i deweloperskie. Natomiast mieszkania w starych obskurnych kamienicach z często sasiadami z marginesu społecznego nie cieszą się zainteresowaniem podbnie jak wielka płyta (chociaż nie aż tak bardzo) a przecież takie mieszkania to zdecydowana większość budownictwa! Dlatego pewnie podobnie jak na zachodzie będzie coraz większe rozwarstwienie cenowe między poszczególnymi nieruchomościami.
Aktualnie ceny regulują głównie deweloperzy. Praktycznie z roku na rok sprzedaje się więcej mieszkań 2014r był rekordowy tyle, że podaż jest na tyle duża, że nie przekłada się to na wzrost cen. Jeżeli ceny zaczną spadać, deweloperzy zmniejszą ilość inwestycji (tak było w poprzednich latach) i utrzymają ceny na odpowiednim poziomie.
@Michale, ponieważ jak sam wspomniałeś Twoim konikiem jest demografia może pokusisz się o przedstawienie danych (analizę) demografii w największych miastach jak struktura wiekowa i dzietność czy jest różnica w stosunku do ogólnych danych?
Pozdrawiam
15/04/2015
LagerJeszcze jedna sprawa :)
Czytając komentarze myślę, że sprawa zainteresuję większość bywalców bloga.
@Michale może warto zrobić analizę dotyczącą nieruchomości skupiając się głównie na największych miastach. Jakie czynniki uważasz, że będą najistotniejsze, co prognozujesz? Oczywiście chodzi o miasta typu Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań … , które rozwijają się i przyciągają nowych mieszkańców.
26/05/2015
Grzegorz@Michal Stopka,
Pytanie mam następujące: czy posiadając gotówkę, skonsumowałby Pan ją na nowe / większe mieszkanie (celem zamieszkania nie najmu)?
Za spadkiem cen przemawiają:
– Demografia
– Duża podaż mieszkań – krótkoterminowo
– Stopy procentowe w końcu muszą wzrosnąć = mniejsza dostępność kredytów
– MdM miejmy nadzieję skończy psuć rynek i nabijać kieszenie developerom (olbrzymie marże!) z naszych podatków
– Mniejsza dostępność kredytów – rekomendacje podnoszą wymagany wkład własny itp.
Za wzrostem / stabilizacją:
– Rosnące wynagrodzenia
– Mała ilość m2 na osobę
– …. coś jeszcze?
Z ww. ceny za m2 powinny spadać.. starzejące się społeczeństwo, wygląda na to iż za trochę będziemy jak niemcy – stare społeczeństwo / niskie ceny najmu / nieruchomości.
Napisał Pan „Na pewno kupiłbym teraz za gotówkę mieszkanie w Warszawie. Czy jest dużym miastem akademickim. Chyba tak można powiedzieć.”
Mamy to rozumieć dosłownie? Jestem dokładnie w takiej sytuacji i zastanawiam się na ww. ruchem. Wynajmować od kogoś innego, inwestując gotówkę (1mln PLN) czy skonsumować ww. kwote na nieruchomość tak jak Pan pisze… liczba studentow dramatycznie maleje (min. w Krakowie), stad inwestowanie w nieruchmosc w „miescie akademickim” nie zapewnia specjalnego powodzenia inwestycji.
27/05/2015
Adam KDodałbym jeszcze wpływ imigracji ze wschodu, szczególnie jeżeli Polska będzie się szybko rozwijać w najbliższych latach. To może być coś na skalę emigracji Polaków do UK. Jeszcze bym miast akademickich nie skreślał.
Po drugie to proszę też pamiętać o dywersyfikacji. Ładowanie wszystkich swoich oszczędności w jedną rzecz nie jest najlepszym pomysłem.
27/05/2015
Michał Stopka@ Grzegorz
Aby nakreślić konkretne scenariusze co warto a co nie konkretnie w Pana przypadku, bo rozumiem, że ma Pan ten kapitała ale nie ma mieszkania?
1) Obejrzał Pan nagranie numer 40. Od czego tak naprawdę zależą ceny nieruchomości?, jest tam parę użytecznych rzeczy związanych z czynnikami wpływającymi na rynek nieruchomości
2) Ja bym na początek zrobił taką analizę: porównwał ile Pan płaci za wynajem wersus ile Pan zapłaciłby za wzięcie kredytu.
Proszę zauważyć, że jeżeli np. wyszłoby tak, że koszty najmu + dochody z ulokowania Pana środków bedą przewyższały ratę kredytu, to:
a) biorąć kredyt po prostu się to Panu opłaca
b) mało tego, jak Pan płaci kredyt, staje się Pan jednocześnie właścicielem tego mieszkania, więc dodatkowo buduje Pan swój majątek. W przypadku wynajmu już tak nie jest.
Z tym, że lokowanie środków powinno być bardzo bezpieczne, na przykład dobra lokata w banku.
Z drugiej strony oczywicie wynajmowanie ma tą przewagę, że nie bierze Pan na siebie żadnego zobowiązania.
Ale do tego wszystkiego to trzeba zrobić konkretną analizę popartą danymi i różńymi założeniami. Na przykład, tak jak Pan napisał, stopy procentowe mogą wzrosnąć i trzeba to uwzględnieć w scenariuszach, ale z drugiej strony proszę też wziąć pod uwagę, że obecne stawki wynajmu tez mogą pójść do góry i to też trzeba uwzględnić. Koszty najmu, podobnie jak ceny mieszkań i rynek nieruchomości chodzą cyklami dziesięcioletnimi ze względu na cykl dziesięcioletni w polsiej gospodarce i na rynku pracy: Bezrobocie spadnie w Polsce do 5% a wynagrodzenia wzrosną o +30% do 2018 roku!? Cykl dziesięcioletni w gospodarce i na rynku pracy
Jeżeli by to Pana intersowało, możemy się zmailować i na podstawie Pana konkretnych danych później przygotowałbym kompleksowy artykuł analizę na ten temat. Byłby on użyteczny i dla Pana i dla moich czytelików.
Natomiast jeżeli chodzi o zakup mieszkania i co stanie się z cenami, akurat w Warszawie szczególnie, pewnie też w innych miastach trzebaby zrobić analizę konkretnych dzielnic pod względem popytu/podaży. Między innymi ze względu na demografię, ponieważ zaraz po II wojnie światowej wiele osób osiedliło się w niektórych miastach. Proszę zobaczyć tutaj jak wygląda piramida demograficzna w miastach i na wsi: Korwin, SLD i PiS przegrywają a PO i PSL wygrywają dzięki… demografii!
27/05/2015
Grzegorz@Michal Stopka
Dziękuje za odpowiedzi. Jednak wracajac do tezy:
„Na pewno kupiłbym teraz za gotówkę mieszkanie w Warszawie. Czy jest dużym miastem akademickim. Chyba tak można powiedzieć.”
Podtrzymuje Pan? I ew. dlaczego? To mnie najbardziej interesuje, dlaczego majac gotówkę kupiłby Pan mieszkanie w Warszawie (zakładajac oczywiście że to jest gotówka = wolne środki a nie kredyt).
27/05/2015
Michał StopkaPanie Grzegorzu a w ogóle obejrzał Pan nagranie o którym pisałem powyżej?
27/05/2015
GrzegorzNagranie.. nagranie.. chyba mi umknęło :-(
Podał Pan 2 linki do swoich poprzednich wpisów.. przeczytałem nagrania nie znalazłem.
Natomiast nadal dość trudno mi (laikowi) na podstawie ww. wyciągnąc konkluzje tj. „Na pewno kupiłbym teraz za gotówkę mieszkanie w … dużym mieście akademickim.”
Stąd moje pytanie :-)
27/05/2015
Michał StopkaPanie Grzegorzu, tak myśłałem :-) Nagranie ze szkoleń, numer 40, ma tytuł… OD CZEGO ZALEŻĄ CENY NIERUCHOMOŚCI. Więc chyba to jest dokładnie to co Pana interesuje? Proszę zapisać się na newsletter, otrzyma Pan link do tych nagrań. Więcej informacji o tym i innych nagraniach online jest tutaj: Edukacja online
28/06/2015
KrzysiekWspólnym mianownikiem demografii i rynku nieruchomości jest to, że zarówno domy (mieszkania) jak i ludzie się starzeją. No i po pewnym czasie umierają – ludzie zawsze, natomiast domy w zależności od możliwości finansowych właściciela. Proszę sobie popatrzeć wokół i zastanowić się nad wiekiem budynków mieszkalnych oraz ich stanem technicznym i użytkowym. O lokalizacjach nie mówię, bo to kwestia mody i pochodna rynku pracy. Problemem Polski jest nie tylko demografia społeczeństwa, ale również katastrofalna siła nabywcza społeczeństwa poddanego totalnemu wyzyskowi – zarówno w miejscu pracy jak i poprzez system fiskalny państwa ! Tak niska siła nabywcza powoduje niewielki wzrost nowej substancji mieszkaniowej (budowanej głównie na kredyt) jak również niewielkie możliwości rewitalizacji starych kamienic (w najbardziej opłakanym stanie są te upaństwowione) czy remontem mieszkań (domów) zamieszkałych przez coraz biedniejszych emerytów. W efekcie na skutek umierania starszych właścicieli na rynek wtórny trafią mieszkania wymagające co do zasady generalnego remontu, o ile sama konstrukcja budynku na to jeszcze pozwala. O bloki wybudowane za PRL z cegły czy nawet z wielkiej płyty (oprócz wieżowców powyżej 6 pięter) bym się nie martwił. One postoją jeszcze ze 100 a nawet 200 lat przy odpowiedniej konserwacji i okresowej wymianie instalacji. Natomiast stan wielu kamienic w miastach i miasteczkach oraz części starych domków na wsiach kwalifikuje je właściwie tylko do wyburzenia. Tak więc przyrost substancji mieszkaniowej na skutek demografii wcale nie będzie powodował nadmiaru mieszkań, bo tak jak na wstępie napisałem – domy (mieszkania) i ludzie starzeją się. Ludzie umrą wszyscy, ale wiele domów „umrze” także i śladu po nich nie będzie.
Niewątpliwie zwiększać się będzie metraż przypadający na osobę, co już jest faktem. Znam wiele starszych emerytek zamieszkujących samotnie 3 pokojowe mieszkania czy nawet całe domy jednorodzinne. Ponieważ rynek wtórny sprzedaży oraz najmu jest mocno wypaczony absurdalnymi przepisami, to ludzie wolą mieszkać samotnie w zbyt dużych mieszkaniach czy domach w sytuacji, gdy młode rodziny nie mają się gdzie podziać ! Jest to skandal wynikający z absurdalnej (czytaj: ANTYPOLSKIEJ) polityki państwa, które zainteresowane jest jedynie grabieżą na Obywatelu oraz futrowaniu uprzywilejowanych grup społeczno-zawodowych w tym głównie funkcjonariuszy tego państwa.
Co do spadku bezrobocia to nie wyniknie on z żadnego cyklu 10-letniego , gdyż polska gospodarka nie generuje żadnych nowych miejsc pracy poza miejscami robót niewolniczych o skandalicznie niskich zarobkach. Spadnie bezrobocie na papierze, bo Urzędy Pracy wyrzucą ze swych statystyk wszystkich bezrobotnych, natomiast ci znajdą pracę za granicą lub będą wegetować robiąc na czarno. Od tego stopa życiowa Polaków nie wzrośnie tym bardziej, że jest to ostatnie zmartwienie sitw rządzących tym krajem.
No i ostatnia uwaga – proszę się przejść po mieście lub wyjechać na prowincję i popatrzeć na budynki. Ile w nich pustych okien świadczących o pustostanach ? Mnóstwo ! O czym to świadczy ? Tylko o tym, że te puste domy i mieszkania nie mogą znaleźć nowego lokatora czy nabywcy głównie przez to, że w praktyce nie nadają się już do zamieszkania ze względu na koszt remontu. Kto buduje lub wybudował dom (jak ja) ten wie, że sam koszt konstrukcji budynku to „mały pikuś” w stosunku do kosztu wyposażenia ! Co z tego wynika dla potencjalnych amatorów własnego M-ileś tam czy domku z ogródkiem ? Moim zdaniem to, że w najlepszej sytuacji są młodzi będący potencjalnymi spadkobiercami po dziadkach lub rodzicach. Wtedy najbardziej racjonalny jest solidny remont i mieszkanie na swoim. Co znaczy kredyt to już przekonali się „frankowcy” a wkrótce cała reszta kredytobiorców. Ja parę dni Grecja zbankrutuje, parę tygodni później Ukraina i PLN od tego na pewno się nie wzmocni. Będzie ciekawie, a zarazem straszno …..
16/01/2016
Sławek„W mediach i internecie nic się nie mówiło na temat demografii zanim ponad dwa lata temu, w 2012 roku, nie napisałem….” – gratuluję dorego samopoczucia!! „Francja to ja!”
08/04/2016
Kubahttp://wyborcza.biz/biznes/1,147761,17947014,Rynek_mieszkaniowy_czeka_demograficzna_rewolucja.html